Stratégies pour investir dans l'immobilier sans argent
Il existe des stratégies pour l'investissement immobilier sans argent.
Vous pouvez commencer pour aussi peu que le coût de quelques centaines de cartes de visite. Ce n'est pas un article sur "l'argent facile". Bien qu'il existe des façons de commencer à investir dans l'immobilier avec juste votre désir et quelques démarches, ce n'est pas facile, mais il peut se transformer en argent dans votre poche dans une courte période de temps.
Il y a des gourous partout, à la télévision, sur papier et sur Internet qui enseignent toutes ces méthodes. Vous pouvez apprendre beaucoup de sites Web d'investissement immobilier, mais faites attention à payer pour un cours très coûteux ou de mentorat. D'autres ont appris à la dure que, peu importe ce que l'instructeur sait et vous enseigne, c'est encore à vous de sortir et de le mettre en œuvre. Certaines des techniques qui vous permettront de gagner de l'argent de l'immobilier sans avoir d'argent pour commencer comprennent:
- Bird Dogging
- Assignations
- Options de location
- Baux de Sandwich
- Fermetures dos à dos
Voici un aperçu de ces techniques, comment elles fonctionnent, et comment certains investisseurs immobiliers les utilisent pour le revenu en espèces au début de leurs entreprises d'investissement.
Bird Dogging
Avant que vous puissiez vraiment apprécier la valeur d'un chien d'oiseau peut fournir aux investisseurs immobiliers, regardons qui sont ces investisseurs. La première chose qui vient à l'esprit est un «flipper», acheter des maisons, les réparer et les vendre rapidement pour un profit.
Ensuite, il y a l'investisseur à long terme qui achète des maisons en tant que propriétés locatives, réalisant des flux de trésorerie et une appréciation au fil du temps.
Chacune de ces stratégies d'investissement immobilier peut être très rentable. La stratégie choisie par un investisseur concerne ses objectifs, son tempérament et sa tolérance au risque.
Il y a beaucoup plus de ces investisseurs là-bas que la plupart des gens pensent, en particulier les investisseurs locatifs à long terme. Qui sont-ils? Seuls quelques-uns sont le type de profil haut que vous voyez à la télévision. La grande majorité sont des personnes que vous voyez tous les jours. Ils peuvent avoir une autre entreprise prospère et avoir de l'argent qu'ils veulent investir dans l'immobilier.
La gestion de leur entreprise nécessite la plus grande partie de leur temps, et ils ont tendance à compter sur des ressources traditionnelles comme les agents immobiliers pour les aider à trouver des offres d'investissement immobilier. Ils vont généralement payer plus que ce qu'ils devraient pour ces offres que les agents immobiliers travaillent à partir de l'inventaire Multiple Listing Service ( MLS ). Il n'y a pas beaucoup de flexibilité dans les prix, en particulier avec les commissions dans l'affaire.
Beaucoup de ces investisseurs achètent plusieurs propriétés. Quelle serait leur réaction s'ils étaient contactés par quelqu'un qui leur disait qu'ils pourraient leur apporter des offres d'achat de 10% à 40% moins d'argent que ce qu'ils achètent actuellement? La réponse est simple, car ils sont là pour gagner de l'argent.
Moins ils paient pour une maison, plus leur retour sur investissement (ROI) est bon, plus ils ont des capitaux propres immobilisés.
Ils voudront que cette personne leur apporte des offres. Cette personne est connue comme un chien d'oiseau. C'est un peu comme être un grossiste.
Par le travail, la recherche et l'enquête, le chien d'oiseau trouve les propriétaires qui ont besoin de vendre et n'ont pas pu ou les propriétaires avec des difficultés d'hypothèque ou des saisies avant qu'ils soient énumérés. C'est de l'ornière, et il ne faut pas d'argent pour commencer, juste quelques cartes de visite et beaucoup d'efforts. Cependant, il peut faire de l'investissement immobilier une entreprise pour la personne moyenne avec trop de dettes et pas beaucoup d'argent.
Ils sont à la recherche de maisons, les agents immobiliers ne sont pas répertoriés. En fait, certains chiens d'oiseaux ont des agents immobiliers qui les nourrissent quand un propriétaire en difficulté n'a pas été en mesure de vendre. Le chien d'oiseau fournit des investissements rentables à l'investisseur et les frais peuvent aller entre 2000 $ et 10 000 $ par transaction lorsqu'il ferme.
Assignations
Une autre façon de gagner de l'argent dans l'investissement immobilier sans utiliser votre propre argent est d'utiliser des affectations. Ce n'est pas un processus compliqué, mais il faut que votre acheteur soit aligné avant de vous enfermer dans un contrat d'achat. Vous allez réellement faire votre affaire avec le vendeur et rédiger un contrat d'achat. Le contrat indiquera que l'acheteur est «votre nom et / ou vos affectations».
Cela vous permet d'attribuer le contrat à quelqu'un d'autre, votre acheteur, sans autre consentement du vendeur. Ils doivent être un acheteur en espèces, mais c'est normalement le cas lorsque vous faites ce genre de transactions. Le vendeur sera simplement informé que votre acheteur est maintenant l'acheteur et que la transaction se déroulera normalement conformément aux conditions du contrat d'achat.
Une autre considération lors de l'attribution des offres est le dépôt d'argent sérieux que vous donnez au vendeur. Cet argent est déposé auprès de la société de titre qui gère la clôture, et vous ne serez pas remboursé. Il sera transféré à votre acheteur. Donc, vous voudrez garder ce montant aussi bas que possible car il y a toujours un risque que l'affaire ne se ferme pas.
Si vous travaillez régulièrement avec des acheteurs investisseurs, vous pourrez peut-être obtenir vos frais lorsque vous leur confierez le contrat et ne devrez pas attendre la clôture. Cependant, vous pouvez être payé lorsque la transaction se termine. Bien sûr, si vous êtes bien aligné avec certains acheteurs, et que vous pouvez leur décrire le marché et obtenir un engagement verbal, vous pourrez peut-être également obtenir l'argent sérieux avant de verrouiller la maison.
Options de location
Les éléments de base d'une stratégie d'option de location sont un bail avec des paiements de location mensuels et une option d'achat de la propriété à la fin de la période de location. Parcourons un exemple pour illustrer comment cela fonctionne. Vous êtes un investisseur qui veut posséder une maison en tant que propriété locative, mais vous n'êtes pas assis sur assez d'argent pour un acompte. Vous pouvez même avoir un pointage de crédit qui rendrait l'emprunt trop cher.
Grâce au marketing avec des signes de bandit, des annonces dans les journaux et Craigslist ou simplement un bouche-à-oreille, vous trouvez un propriétaire très motivé qui n'a pas été en mesure de vendre sa maison. Regardons un exemple hypothétique. Disons que les propriétaires ont eu la maison énumérée, mais ont été incapables de vendre.
La maison vaut 100 000 $ dans le marché actuel, leur solde hypothécaire est de 70 000 $, et leurs paiements sont de 525 $ / mois avec les taxes et les assurances. Un conjoint a été licencié et l'autre a trouvé un meilleur emploi, alors ils doivent déménager rapidement. Voici ce que notre investisseur fait:
- Offre de louer leur maison pour 3 ans avec des paiements de location égaux à leurs paiements de maison.
- Leur verse 1 500 $ à titre de paiement d'option de location non remboursable pour avoir le droit, mais non l'obligation, d'acheter la maison à la fin du bail pour 80 000 $.
- Avec un accord verbal, l'investisseur utilise le marketing ou d'autres méthodes pour localiser un locataire pour la maison qui est prêt à payer 750 $ par mois pour le louer. Ils signeront un bail minimum d'un an.
- Pendant le bail de 3 ans, les taxes et l'assurance restera en l'état, avec l'entiercement dans le paiement en prenant soin de ces articles.
- Encaissement: 525 $ x 3 pour les paiements de location du premier et du dernier mois et un dépôt de garantie = 1 575 $ + 1 500 $ pour le paiement de l'option de location = 3 075 $.
- Argent comptant: 750 $ x 3 pour le premier, le dernier dépôt et la caution = 2 250 $.
C'est la pire situation de trésorerie, avec l'investisseur de poche 825 $. Cependant, ils auraient pu mieux négocier avec le vendeur et remettre à plus tard le dépôt de garantie, ou l'ont carrément éliminé, faisant tomber le montant de 300 $.
Ce n'est pas mal de contrôler cette maison et de verrouiller un achat rentable à la fin. Il vaut déjà plus que le prix à payer, et va probablement apprécier pendant le bail de 3 ans. Le flux de trésorerie positif de 250 $ par mois s'élèvera à 9 000 $ au cours de la période de trois ans. Donc, même si l'investisseur n'exerce pas son option d'achat de la maison, ils ont fait un bon bénéfice compte tenu de la petite quantité d'argent qu'ils ont investi.
Baux de Sandwich
Le bail sandwich est juste comme son nom l'indique: deux options de location avec l'investisseur au milieu. Dans cette situation, l'investisseur veut avoir l'option d'acheter la propriété avec un rabais à la fin de la période de location, et ils veulent trouver un locataire qui veut acheter la maison, mais ne peut pas en raison de problèmes de crédit ou un manque de l'argent pour un acompte. La plupart des gens dans cette situation qui veulent posséder, sont heureux de trouver la bonne maison, ils peuvent acheter avec une option de location, avoir le temps d'améliorer leur crédit et obtenir l'acompte ensemble.
Nous allons utiliser l'exemple précédent, mais au lieu d'un locataire régulier, l'investisseur trouve quelqu'un qui veut louer à bail ou louer pour devenir propriétaire d'une maison. Tous les chiffres sont les mêmes, sauf que maintenant l'acheteur locataire veut posséder la maison à la fin d'une période de location correspondant à trois ans.
L'acheteur locataire paie maintenant non seulement le premier, le dernier dépôt de garantie et de garantie, mais aussi un paiement non remboursable de l'option de location pour le droit d'acheter la maison à la fin du bail. De plus, l'acheteur locataire convient que s'il achète la maison, le prix sera de 110 000 $. Maintenant, le flux de trésorerie pour l'investisseur ressemble à ceci:
- Même $ 3,075 sortir au vendeur pour la première option de location.
- 750 $ x 3 = 2 250 $ + 1 500 $ l'option de location paiement de l'acheteur locataire = 3 750 $.
- Un investisseur aurait également pu demander un paiement plus élevé de l'option de location, mais était satisfait d'un flux de trésorerie positif de 675 $ lorsque les deux ententes sont signées.
- Le vendeur gagne 675 $ à l'avance, 250 $ par mois pour les 34 mois restants (premier / dernier payé) et 30 000 $ de bénéfice brut en vendant la maison pour 110 000 $ mais en payant seulement 80 000 $.
- Le bénéfice brut de l'investisseur est de 39 175 $ avec zéro dollar investi.
Un autre avantage de cette stratégie est que l' acheteur locataire espère posséder la maison et s'en occupera mieux. En fait, certains investisseurs négocient des contrats de location qui obligent le locataire à payer les premiers 100 $ ou plus pour toute réparation. Comme l'assurance et les taxes sont payées dans le paiement hypothécaire original, les frais sont minimes.
Si l'investisseur veut couvrir toutes les bases, il peut payer les versements hypothécaires directement, ne laissant pas le vendeur se trouver dans une position où ils peuvent par défaut de toute façon. Les options de crédit-bail et les contrats de location sont des stratégies souvent utilisées par les investisseurs immobiliers pour ajouter des propriétés à leur portefeuille et générer des flux de trésorerie mensuels.
Fermetures dos à dos
Le gâchis du logement et des hypothèques qui a commencé à se manifester en 2007 a entraîné beaucoup de changements dans les activités de prêts et de transactions immobilières. Les sociétés de titres qui avaient l'habitude de faire des doubles fermetures et de financer une transaction avec le produit d'une autre sont à peu près introuvables maintenant. Cependant, il existe un moyen de vendre en gros et inverser les propriétés avec des fermetures dos à dos sans utiliser votre propre argent.
Bien sûr, la première exigence est que vous avez mis en place un accord de gros flip rentable. Vous devez avoir la première propriété achetée au bon prix, et un investisseur prêt à l'acheter à votre profit. Le bénéfice doit être suffisant pour couvrir les frais qui seront nécessaires pour que vous puissiez utiliser l'argent des autres pour conclure la première transaction afin que vous puissiez conclure la deuxième vente à votre investisseur.
Le financement transactionnel est le processus consistant à obtenir un prêt à très court terme pour financer une transaction avec une fermeture de suivi pour vendre la propriété le même jour ou dans les 24 heures habituellement. Un prêteur transactionnel placera les fonds avec la société de titre qui est nécessaire pour conclure la première transaction.
Une fois la transaction conclue, vous passez à la deuxième transaction, généralement prévue juste derrière. La déclaration de clôture pour cette transaction reflétera un paiement au prêteur transactionnel pour le montant qu'ils ont prêté sur la première transaction plus leurs frais. Il s'agit généralement d'un minimum de 2 500 $ et peut également être basé sur un pourcentage du montant prêté. Vous obtenez l'équilibre et vos bénéfices.