01 - L'évaluation de l'investissement immobilier est à la fois quantitative et qualitative
Je jetais un coup d'oeil à un investissement potentiel l'autre jour. C'était une vaste propriété multifamiliale de quatre logements qui était occupée dans son intégralité par le propriétaire, qui était là depuis trente ans. Le propriétaire était un universitaire éclectique et il y avait toutes sortes de bric-à-brac et d'antiquités disséminées dans tout l'endroit. L'endroit n'était pas subdivisé correctement. La moquette devait être remplacée et les planchers réparés. La fondation mouvante avait fait gonfler le sol par endroits et avait créé de larges fissures qui montaient et descendaient sur divers murs.
J'ai visité l'endroit avec des amis à moi - un couple qui était intéressé à entrer dans l'immobilier. Ils ont écrit l'endroit dès qu'ils ont franchi la porte. Mais quand j'ai vu ces renflements et fissures, j'ai vu une chose: l'argent. Les problèmes de base font peur à la plupart des investisseurs, ce qui réduit la concurrence et peut atténuer les prix.
Mais comment évaluer un accord comme celui-ci? Ou tout accord, d'ailleurs? Personnellement, je divise les considérations en deux catégories:
• Quantitative: Comment puis-je m'attendre à ce que la propriété fonctionne comme un investissement? Pour cette partie, je peux extraire ma calculatrice, ou ma feuille de calcul, ou mon logiciel d'évaluation et exécuter quelques chiffres.
• Qualitative: Je dois me demander «puis-je le retirer?» Si vous êtes comme la grande majorité des investisseurs immobiliers, alors vous êtes un travailleur à temps partiel. Cela signifie que vous devrez vous attaquer à ce projet en plus de votre «travail de jour» et le gérer par la suite. Cette partie de l'analyse demandera une introspection. une calculatrice ne va pas vous aider ici.
02 - Quantitatif - Exécuter les nombres en utilisant le taux de PAC
Personnellement, j'ai tendance à regarder trois chiffres clés quand je considère un investissement. Cap taux , est le premier de ces outils.
Le taux de capitalisation est simplement le revenu net annuel divisé par le prix de la propriété. Pendant des années, les investisseurs ont utilisé la «règle du 1%» qui stipule simplement que le revenu mensuel de location d'une propriété devrait être d'environ 1% du prix que vous payez pour la propriété. Certains marchés se sont éloignés de ce ratio en raison de la flambée des valeurs immobilières, mais dans d'autres, vous pouvez toujours trouver des propriétés qui correspondent à la règle de 1%. Cependant, vous devez garder à l'esprit que la règle empirique de 1% est un bon indicateur de la capacité de la propriété à générer suffisamment de flux de trésorerie sur une base annuelle pour couvrir les paiements hypothécaires et les dépenses. Il y a, bien sûr, beaucoup de variables qui entrent en jeu (des taxes aux taux d'intérêt en passant par le versement initial que vous payez), mais c'est un point de départ.
03 - Flux de trésorerie en tant qu'outil d'évaluation quantitative
La seule raison pour laquelle vous vous souciez du taux de capitalisation, c'est que vous essayez vraiment de déterminer quel genre de flux de trésorerie l'investissement va générer. En investissant, l'argent est roi - ignorez ce calcul à vos risques et périls.
L'estimation des flux de trésorerie implique de tracer les principales sorties de fonds attendues (impôts, principal, intérêts, dépenses, postes vacants, honoraires, réparations) et de les comparer avec le revenu que produit la propriété. Vous pouvez le faire soit par le biais d'une feuille de calcul, soit en utilisant un logiciel d' évaluation immobilière.
04 - Taux de rendement en tant qu'outil quantitatif d'analyse des investissements immobiliers
Le cashflow, à son tour, vous permettra de calculer le taux de rendement attendu (ROR) de la propriété. Le taux de rendement est une mesure de la rentabilité. il mesure l'argent qu'un projet va générer par rapport à l'argent que vous avez à mettre dans le projet.
Vous aurez besoin d'un tableur ou d'un logiciel d'évaluation immobilière pour calculer ce ratio. Je pense que c'est très utile parce que cela me permet de comparer le rendement que j'attends de l'investissement par rapport au rendement auquel je m'attendrais raisonnablement pour d'autres investissements différents. Par exemple: si j'ai couru les nombres pour la propriété que j'ai décrite au début de cet article et il m'a renvoyé un taux de rendement de 8% que je passerais sûrement.
Je peux m'attendre à obtenir 8% d'investissement sur le marché boursier (risque plus faible, et beaucoup moins d'effort). Pour le risque et l'effort que je devrais mettre dans ce projet je m'attendrais à un taux de rendement bien au nord de 20%.
05 - Qualitative - Pouvez-vous réaliser le projet?
Comme je l'ai mentionné ci-dessus, votre calculatrice n'aidera pas ici. C'est à ce moment que vous devez jeter un coup d'œil dans le miroir et réfléchir au temps et aux efforts que vous allez consacrer au projet.
Encore une fois, regardons le projet dont j'ai parlé au début de cet article. Disons que vous le comparez à une opportunité similaire; une autre multi-famille dans le même quartier mais qui nécessite moins de travail. Vous prendriez cette opportunité au-dessus du fixateur-supérieur à moins que le second n'offre un taux de rendement considérablement plus élevé. Mais combien plus haut?
Pour commencer les investisseurs, je donne toujours le même conseil: Dans ce domaine, soyez du côté de la prudence. Un projet que vous pouvez réaliser est infiniment meilleur que celui qui vous a brûlé au moment où vous êtes à mi-chemin. Trouver quelque chose dans votre gamme de confort qui offre quelques chiffres décents, le faire, puis passer à un projet plus difficile (et espérons-le plus rentable) la prochaine fois.
Conclusion:
L'analyse fait partie de l'art, partie science. Jetez un oeil aux autres sujets de cette section pour plus d'idées sur l'évaluation des investissements.
L'auteur Chris Smith est un investisseur immobilier, fondateur d'une référence en ligne pour les investisseurs et les professionnels de l'immobilier et a publié des articles dans Corporate Finance Magazine, Euromoney et le Business Journal Network.