Les prêteurs commerciaux sont très prudents dans leur souscription. Puisque les antécédents de crédit personnels des acheteurs sont rarement importants dans les prêts commerciaux, ils utilisent d'autres critères pour prendre des décisions de prêt. La propriété commerciale est achetée pour générer un revenu, donc l'un des critères qui est populaire est de regarder le revenu pour voir si c'est suffisant pour payer adéquatement l'hypothèque et laisser un profit pour les emprunteurs.
Lorsqu'un prêteur regarde un appartement ou une propriété multifamiliale, on peut déterminer si une hypothèque sera accordée, et pour combien, en utilisant le DSCR, ou le ratio de couverture du service de la dette. C'est un calcul simple, mais très important. Le prêteur n'est pas vraiment préoccupé par les scores de crédit individuels ou l'histoire des propriétaires. L'objectif de l'investissement est le retour sur investissement, le retour sur investissement et les flux de trésorerie, de sorte que le flux de trésorerie est la considération principale.
En fait, les investisseurs devraient apprécier les efforts des prêteurs pour s'assurer que les calculs de flux de trésorerie sont corrects pour un projet d'appartement. Ils voudront voir des données financières montrant les revenus et les dépenses. Ils détermineront ensuite si ces chiffres semblent continuer dans le futur, voire s'améliorer ou s'aggraver. Lorsque les chiffres montrent que les flux de trésorerie couvriront adéquatement le service de la dette, ils valident les compétences de sélection et d'évaluation des investissements de l'investisseur (s).
Bien qu'il existe de nombreux endroits pour voir comment calculer le DSCR avec un montant de projet et d'hypothèque déjà en place, il est plus probable qu'un acheteur veuille savoir combien il peut emprunter sur un projet qu'il envisage d'acheter. Les investisseurs font leurs propres calculs et se tournent vers leur prêteur choisi pour valider les chiffres qu'ils ont trouvés.
Les investisseurs et les prêteurs ont tous deux un objectif commun à cet égard. Le projet sera-t-il suffisamment rentable pour assurer le service de la dette avec des bénéfices suffisants?
Nous allons regarder cela dans deux directions, obtenir le DSCR actuel et évaluer une propriété avec un DSCR requis par le prêteur. Ce calcul revient dans ce montant en utilisant un DSCR minimum acceptable de prêteur commun de 1,20. Ensuite, nous allons le faire dans l'autre sens, obtenir le DSCR.
Difficulté: Moyenne
Temps requis: 20 minutes
Voici comment:
- Déterminer le flux de trésorerie , ou le bénéfice d'exploitation brut après soustraction des pertes de postes vacants et de crédit .
Loyers totaux de 187 000 $ par année - 9% d'inoccupation et de pertes de crédit (16 830 $) = 170 170 $
- Voyez ensuite le bénéfice net d'exploitation ou le bénéfice net d'exploitation en soustrayant tous les autres frais d'exploitation et de gestion, y compris les taxes et l'assurance.
Bénéfice brut d'exploitation - Tous les frais = bénéfice d'exploitation net ou bénéfice d'exploitation net
170 170 $ - 72 470 $ (dépenses) = 97 700 $ NO
97 700 $ / 12 mois = 8142 $ / mois
- Si le prêteur utilise un DSCR minimum acceptable de 1,20, alors ce montant de 8142 $ / mois devrait être de 1,2 fois le paiement hypothécaire mensuel. Pour obtenir ce paiement maximum, il est nécessaire de diviser le $ 8142 par 1,2.
8142 $ de revenu net mensuel / 1,20 DSCR minimum = 6785 $ / mois de paiement hypothécaire maximum.
- Maintenant, il est seulement nécessaire de déterminer combien serait prêté aux taux actuels. Si cet acheteur peut s'attendre à un taux d'intérêt de 6,875% sur un prêt de 30 ans, un calculateur d'hypothèque nous dira que le prêteur peut consentir un prêt d'environ 1 032 836 $ sur cet immeuble . de 6785 $ / mois, et le minimum de 1,20 DSCR.
La plupart des calculatrices d'hypothèque vous permettront d'entrer le paiement, le taux d'intérêt et le temps pour calculer le montant du prêt.
- Lorsque nous avons commencé, nous savions que nous remboursions un montant hypothécaire en utilisant un DSCR déclaré, car nous sommes des acheteurs qui veulent estimer combien pourrait être emprunté pour hypothéquer une propriété que nous évaluons pour l'achat. Mais, faisons juste un calcul DSCR où nous connaissons les dépenses du projet actuel et le paiement hypothécaire.
223 000 $ NOI / 172 000 $ Paiements hypothécaires annuels = 1,30 DSCR
1.3 est meilleur que 1.2 dans ce cas, donc probablement un DSCR acceptable. Cependant, si un nouveau prêt est demandé pour un projet d'exploitation, le NOI actuel sera utilisé comme nous l'avons fait au début pour voir ce qui pourrait être disponible en tant que montant d'hypothèque.
Lorsque les chiffres fonctionnent, les investisseurs et les prêteurs peuvent se sentir bien dans le financement du projet et la rentabilité future.
De quoi as-tu besoin:
- Les détails de revenus et de dépenses pour la propriété.
- Une calculatrice d'hypothèque.