Les prêteurs et les acheteurs ne veulent pas être inconsciemment à risque d'inondations
Lorsqu'un prêteur est impliqué
Quand une propriété est financée, le prêteur devrait avoir une ressource pour accomplir cette tâche dans les achats. Les frais sont ensuite facturés à l'acheteur dans les articles de la série 800 figurant sur le relevé de règlement HUD-1. Le prêteur protège son actif de prêt en vérifiant le risque de dommage ou de perte par inondation. Cela n'exclut pas nécessairement un prêt si la propriété est à risque, mais une assurance contre les inondations serait généralement requise.
Les cartes d'inondation FEMA sont disponibles en ligne, ainsi que les fournisseurs de certifications d'inondation en ligne.
Quand il n'y a pas de prêteur - un exemple
Généralement, il n'y a pas de problème avec l'autorité émettrice ou la société et le rapport, et cela ne pose aucun problème lorsqu'un prêteur est impliqué dans la transaction. Mais dans la pratique, vous pouvez vous retrouver dans une situation d'agent immobilier où vous devez aider votre client à contracter lui-même une certification d'inondation afin qu'il puisse inscrire ou vendre sa propriété.
Dans un exemple, le professionnel de l'immobilier avait un client qui construisait des maisons de spécification qu'il énumérerait ensuite avec le courtier. Parce qu'une maison devait être construite sur une parcelle de terre qui était bordée par un arroyo, ils devaient vérifier tôt dans la certification des inondations parce que cela aurait un impact sur la construction. Le constructeur / vendeur a estimé qu'il préférait prendre soin de tout problème d'inondation dans la phase de construction afin qu'il puisse produire une maison qui satisferait les prêteurs.
Il avait acheté la terre avec de l'argent.
Le client et le courtier ont discuté de la situation et ont décidé que le courtier commanderait une certification d'inondation qui pourrait être envoyée au comté afin qu'il obtienne un permis de construction. Cela devait être fait avant que la construction puisse commencer.
Conditions de certification
Généralement, seule une adresse est nécessaire pour obtenir une certification d'inondation d'une compagnie certifiée, mais il s'agissait d'une parcelle nouvellement subdivisée de terres désertiques élevées et il n'y avait pas d'adresse à proximité acceptable. Le courtier, par conséquent, a contacté un arpenteur pour savoir comment un cert d'inondation pourrait être accompli. L'inspecteur a indiqué que la société de certification des inondations accepterait un ensemble de coordonnées GPS, mais seulement si elles étaient déterminées par une méthode approuvée.
La "méthode approuvée" était d'obtenir deux lectures GPS. Il en fallait un à une intersection majeure de rues ou d'autoroutes cartographiée à proximité qui pourrait être référencée par la compagnie de certification des inondations. L'autre serait pris sur le lot lui-même, et la société pourrait alors correctement orienter la propriété sur la carte des inondations.
Le courtier a pris les lectures, l'un debout au milieu d'une autoroute achalandée et l'autre sur le terrain. Le formulaire de certification d'inondation a été rempli et soumis. La certification est arrivée rapidement, indiquant que le lot n'était pas dans la plaine inondable de 100 ans.
Cela aurait dû être suffisant parce que ce serait la forme déposée auprès du comté pour obtenir le permis de construire délivré.
Malheureusement, le bureaucrate du comté n'était pas d'humeur à être convivial. Elle a déclaré: «J'ai arpenté la distance de la dalle proposée par l'arroyo, et c'est dans la zone d'inondation, peu importe ce que dit la certification d'inondation!
La morale de l'histoire
Non, tout le projet n'a pas échoué, mais le client a encouru plusieurs milliers de dollars de plus pour élever la dalle de la propriété afin d'être dans une zone inondable. La chose intéressante est que quand la maison a été finie et qu'un acheteur est venu, leur prêteur a ordonné un cert d'inondation et le sort n'était pas dans une zone d'inondation.
Parfois, il suffit d'aller avec le flux bureaucratique.