La valeur est égale au bénéfice d'exploitation net divisé par le taux de capitalisation
Si vous êtes un investisseur immobilier et que vous envisagez d'acheter une propriété, l'une des premières choses que vous voulez faire est de déterminer non seulement la valeur marchande de cette propriété, mais aussi son résultat d'exploitation et ses coûts.
Il vous dira si cela répond à vos objectifs de trésorerie et de rentabilité. Et si vous débutez, la compréhension du taux de capitalisation est importante pour la croissance future de votre entreprise.
Déterminer la valeur de la propriété
Vous devez d'abord déterminer le revenu net d'exploitation (BNA) de la propriété en question que vous ou votre client envisagez. L'avis d'intention d'un bien locatif correspond à ses loyers moins ses dépenses. Si c'est un complexe d'appartements, déterminez le revenu net de location après ce qu'il en coûte pour maintenir.
Cela peut être un peu un défi, car idéalement, vous aurez besoin des déclarations de revenus et de dépenses de la propriété que seul le propriétaire actuel aurait. Mais vous pouvez également estimer le NOI en multipliant le prix de vente par le taux de capitalisation.
Un exemple
Un projet d'appartement de six unités pourrait générer un bénéfice net de 30 000 $ provenant des locations. Déterminer le taux de capitalisation d'une propriété récente, comparable et vendue. Maintenant, divisez ce revenu net d'exploitation par le taux de capitalisation pour obtenir le résultat de la valeur actuelle de la propriété.
Disons que votre propriété comparable vendu pour 250 000 $. Vous avez déterminé que l'AI de la propriété après déduction des dépenses applicables est de 50 000 $. Divisez cela par le prix de vente de 250 000 $. Vous avez un taux de capitalisation de 0,2 ou 20 pour cent.
Si vous supposez un taux de capitalisation de 20%. 30 000 $ divisé par 20 pour cent est de 150 000 $, ce qui serait la valeur actuelle de la propriété.
D'autres outils
Gardez à l'esprit que ce n'est pas la seule méthode pour calculer les valeurs de la propriété du revenu. Ce n'est qu'un outil dans la boîte. Les différents calculs d'évaluation et de performance financière que les investisseurs et les professionnels de l'immobilier utilisent dans leurs activités quotidiennes ont tous une certaine valeur.
Il y a des livres pleins de calculs compliqués utilisés pour évaluer l'immobilier et pour déterminer la performance des investissements immobiliers et de la propriété locative et des opérations. La plupart des investisseurs n'utilisent régulièrement qu'une demi-douzaine de ces calculs pour l'investissement immobilier résidentiel. Certaines s'appliquent à la vente en gros, d'autres à des projets fixes et à d'autres encore à l'investissement locatif. Certains sont plus utiles à l'investisseur locatif dans la détermination de la performance à long terme de leurs portefeuilles.
Investissement immobilier commercial
Un tout nouveau niveau de mathématiques est impliqué dans l'investissement immobilier commercial. Des calculs très spécialisés sont utilisés par les prêteurs pour déterminer s'ils financent ou non un achat ou un projet. Il est bon de les connaître parce que de nombreux investisseurs résidentiels très prospères évoluent vers l'investissement immobilier multifamilial et commercial.
Le choix des calculs de valorisation et de profit à utiliser dépend de vos objectifs et du type de propriété.
Si vous êtes un investisseur qui achète des propriétés locatives unifamiliales, vous utiliserez certains calculs, mais vous ne serez probablement pas intéressé par le calcul du taux de capitalisation et d'autres calculs multifamiliaux.
Investissement immobilier
Le début d'une stratégie d'investissement locatif réussie est une estimation précise du rendement locatif de la propriété potentielle. Lorsque vous possédez des propriétés locatives, le rendement locatif net vous indique à quel point votre investissement se porte bien non seulement sur les facteurs du marché et le loyer, mais aussi sur vos coûts, y compris la gestion et l'entretien.
La ligne de fond
Ceux qui investissent dans l'immobilier via des propriétés productrices de revenus devraient avoir une méthode pour déterminer la valeur de toute propriété qu'ils envisagent d'acheter. Les taux de capitalisation sont largement utilisés dans les études d'évaluation et de rentabilité des propriétés commerciales et multifamiliales.
Ils peuvent être utilisés pour déterminer un bon prix de vente pour une propriété - ou de l'autre côté, la valeur d'une propriété cotée par rapport au prix demandé.
En tant que professionnel de l'immobilier au service des clients d'investissement, vous devriez être très familier avec toutes les méthodes d'évaluation des propriétés à revenu. Si vous faites l'entretien et la gestion de vos propres biens immobiliers, il se peut que vous n'ayez pas à payer de frais, à l'exception des matériaux, si vous n'évaluez pas votre travail. Cependant, il est beaucoup plus probable que vous aurez des coûts multiples impliqués et votre revenu net d'exploitation est le nombre que vous obtenez après toutes ces déductions de dépenses.