Mais la réalité est que vos bénéfices de la vente de votre résidence principale sont susceptibles d'être assez faibles, s'ils se matérialisent du tout.
Appréciation et inflation immobilière
La première chose à considérer est l'appréciation de la maison dans le contexte de l'inflation.
Vous pourriez être surpris de réaliser que l'appréciation de votre maison peut être compensée par l'inflation. Cela est particulièrement vrai si vous ne vivez pas dans un marché immobilier chaud. Nous entendons des histoires dramatiques d'appréciation dans certaines régions du pays, mais la plupart des gens achètent des maisons dans des régions où l'appréciation annuelle n'atténuera probablement pas beaucoup l'inflation.
En septembre 2007, selon la Banque fédérale de réserve de Saint-Louis, le prix de vente médian des maisons neuves vendues aux États-Unis était de 240 300 $. En septembre 2017, ce nombre s'élevait à 319 700 $. Cependant, lorsque vous calculez des chiffres à l'aide du calculateur d'inflation américain, une partie de cette appréciation disparaît. Plutôt que de voir une appréciation de 79 400 $, la valeur réelle de cette appréciation est plus proche de 33 648 $.
Cela ne semble toujours pas trop mauvais. Après tout, la valeur de votre maison a augmenté de plus de 30 000 $. Mais n'oublions pas les coûts.
Posséder une maison vient avec des coûts supplémentaires
Ensuite, vous devez soustraire les coûts de la propriété de vos gains.
Disons que vous obtenez une hypothèque de 250 000 $ à un taux d'intérêt de 3,92%. Au cours des 30 dernières années, selon la calculatrice hypothécaire de Google, vous paierez 175 533 $ d'intérêts. Même si votre maison apprécie un montant ajusté à l'inflation de 30 000 $ tous les 10 ans (totalisant 90 000 $), cela ne suffit toujours pas à compenser l'intérêt que vous payez sur le prêt.
Et l'intérêt que vous payez n'est pas le seul coût auquel vous êtes confronté. Rappelez-vous que vous payez des impôts fonciers dans la plupart des états. Le calculateur d'hypothèque de Student Loan Hero comprend un calcul de l'impôt foncier. Si votre impôt foncier s'élève à 1,5% par an, vous pourriez voir un paiement d'impôt total de 117 000 $ sur une période de 30 ans. Et cela ne suppose aucune augmentation de l'impôt foncier, car votre maison apprécie la valeur, tout comme vos taxes foncières.
Il est vrai que vous pouvez déduire certains de vos coûts dans votre déclaration de revenus, mais une déduction n'a pas la même valeur qu'un crédit. Cela peut réduire votre revenu et votre assujettissement à l'impôt, mais pas sur une base dollar-par-dollar. En outre, selon la Fondation de l'impôt, seulement environ 30 pour cent des ménages détaillent. Sauf si vous êtes parmi ceux qui détaillent, vous ne verrez aucun avantage fiscal lié à votre prêt hypothécaire.
Les autres coûts liés à l'accession à la propriété comprennent l'entretien et les réparations, ainsi que l'assurance habitation. Vous pourriez également avoir à payer une assurance hypothécaire si votre acompte est inférieur à 20%. Au moment où vous prenez en compte des décennies de ces coûts, ajoutés à vos intérêts hypothécaires et taxes foncières, les chances de même atteindre le seuil de rentabilité sont assez faibles, même si votre maison prend de la valeur au fil du temps.
Que faire si vous finissez par vendre de façon inattendue?
Nous aimons penser que le marché immobilier va toujours monter. Cependant, comme nous l'avons vu entre 2007 et 2009, l'immobilier peut former une bulle comme tout autre actif. L'éclatement de la bulle immobilière a créé une situation dans laquelle des milliers de personnes ont fini par perdre beaucoup d'argent. Si vous pouvez surmonter une baisse des prix, vous ne risquez pas de perdre autant.
Cependant, si vous êtes obligé de vendre lors d'un krach immobilier, vous ne pouvez pas faire grand-chose pour sauver la situation. Vous pourriez perdre de l'argent sur votre maison, en plus de ce que vous avez déjà payé en intérêts, taxes et autres coûts.
Qu'en est-il de la location?
Bien sûr, aussi imparfait soit un investissement que l'achat peut être, il est possible de souligner que la location pourrait ne pas être la solution. Après tout, lorsque vous effectuez des paiements hypothécaires, vous au moins construire des capitaux propres dans votre maison.
Lorsque vous louez, vous aidez votre propriétaire à constituer des capitaux propres.
Cependant, cela ne signifie pas que la location devrait être évitée à tout prix. Selon votre marché, la location peut être un bon choix, même si cela signifie que vous ne construisez pas d'équité.
C'est particulièrement vrai si vous vivez dans une région avec des prix élevés des maisons, et vous pouvez louer pour moins que les coûts totaux mensuels de l'hypothèque, l'entretien, et d'autres coûts. Non seulement vous économisez de l'argent sur une base mensuelle, mais vous pouvez ensuite investir la différence sur le marché et potentiellement réaliser une plus grande appréciation que vous auriez obtenu de votre investissement à la maison.
Entre novembre 2007 et novembre 2017, l'indice S & P 500 affichait un rendement annualisé de 9,672%, ajusté en fonction de l'inflation. Disons que cela vous aurait coûté 1 100 $ par mois pour posséder une maison pendant cette période, mais que vous viviez dans un appartement avec un loyer mensuel de 700 $. Si vous avez investi la différence de 400 $ entre la location et l'achat chaque mois au cours de ces 10 années, la valeur de votre investissement serait de 83 587,81 $.
Il y a aussi le fait que la location signifie que vous ne perdez pas beaucoup d'argent si vous êtes obligé de vendre votre maison pendant un ralentissement économique. D'un autre côté, si vous parvenez à rester dans votre maison et à surmonter les événements du marché et les ralentissements de l'immobilier, vous pouvez construire suffisamment d'équité dans votre maison qu'il peut être utilisé pendant la retraite. Même si vous atteignez le seuil de rentabilité (ou même si vous perdez globalement) sur la maison, cela peut être un véhicule d'épargne forcée qui a le potentiel de vous fournir une grande quantité de capital lorsque vous vendez.
Il peut aussi être un lieu de vie sans loyer pendant vos années de retraite (vous devrez peut-être payer des impôts fonciers, cependant), ou vous pouvez utiliser une hypothèque inversée pour accéder à l'équité afin de combler un écart de revenu de retraite. Vous ne verrez pas ces options lorsque vous louez.
Lorsque l'achat d'une maison est un investissement
Plutôt que de considérer votre résidence principale comme un investissement, envisagez d'autres raisons d'acheter. Peut-être que vous voulez un endroit pour appeler le vôtre, construire l'équité, et enraciner dans une communauté. Ce sont toutes de bonnes raisons d'acheter! Inversement, si vous pensez que vous aurez un mode de vie plus mobile, il peut être plus judicieux de louer, même si vous ne construisez pas d'équité. Tant que vous prenez d'autres dispositions pour planifier votre avenir, la location peut être une option viable, en fonction du marché local et de vos objectifs de style de vie à long terme.
Enfin, si vous voulez transformer votre maison en un véritable investissement, vous devez faire autre chose que vivre là-dedans. La location après avoir déménagé ou utilisé pour gagner de l'argent via Airbnb peut être un moyen de voir un retour sur l'achat de votre maison.
Mais si vous vivez là-bas, ne comptez pas sur le fait de fournir de gros retours sur investissement.