Ne sommes-nous pas tous des agents?
"Agent immobilier" est un terme générique se référant à notre profession, mais ne définit pas toujours notre position et les devoirs dans une transaction. " Agence ", le plus haut niveau de représentation, exige certaines obligations fiduciaires , y compris la confidentialité du client et la divulgation complète. L'exigence de confidentialité continue après la transaction est terminée. Vous travaillez dans le meilleur intérêt du client, c'est-à-dire la plupart des fonds pour la liste de votre vendeur ou le prix le plus bas pour votre acheteur.
Courtier en transactions, Facilitateur de transactions ou Non-agent
Dans la plupart des états, si vous n'avez pas spécifiquement convenu d'une relation d'agence avec votre client, vous n'êtes pas leur «agent» en ce qui concerne les exigences fiduciaires . Vous seriez toujours tenu de traiter toutes les parties équitablement et honnêtement, mais ne serait pas nécessairement tenu à la confidentialité, ni à la divulgation complète à votre client. Ce statut est devenu plus largement utilisé avec l'expansion de "Buyer Agency", représentant les acheteurs comme leur agent.
Ce statut important est expliqué dans Double Agence ci-dessous.
Agence double dans l'immobilier
La double agence n'est pas possible, mais c'est un terme qui est utilisé dans la plupart des états. Il est impossible de fournir la confidentialité ET la divulgation complète à deux clients en même temps. Cependant, le terme s'applique à représenter à la fois l'acheteur et le vendeur lorsque vous êtes en statut d'agence avec chacun.
Cela nécessite une divulgation minutieuse aux deux clients que votre capacité à les représenter de manière agressive a changé. Il est considéré par beaucoup comme une pratique risquée, avec d'éventuels conflits d'intérêts.
Subagency
Subagency a été autour depuis le début de la pratique organisée de l'immobilier. Il décrit un agent qui apporte un acheteur pour l'inscription d'une autre société, et le représentant de l'acheteur travaille pour le compte de l'agent inscripteur et du vendeur, en leur attribuant des obligations fiduciaires. Il est presque mort partout maintenant, car il n'était pas bon pour les acheteurs et fait des courtiers et des vendeurs indirectement responsables des actions ou des erreurs du représentant de l'acheteur.
Agence désignée
L'agence désignée permet à une maison de courtage d'offrir une alternative à l'agence double lorsque l'acheteur et le vendeur sont représentés à l'interne et que les deux ont des contrats d'agence. Le courtier affecte un agent à être «l'agent» du vendeur, et un autre agent à représenter l'acheteur. Ils conservent tous deux le statut d '«agence» avec les obligations fiduciaires requises. Il faut certaines procédures pour que les informations des clients respectifs soient séparées en interne, avec un accès limité à l'agent approprié.
Soyez extrêmement prudent de connaître les options de représentation de votre maison de courtage
Étudiez la loi dans votre état en ce qui concerne la représentation immobilière.
Puis étudiez les options que votre courtier choisit d'offrir à ses clients. Tous les courtiers n'ont pas à offrir tous les types de représentation. Les recours contre le client pour manquement aux obligations fiduciaires peuvent être pénibles pour l'agent et le courtier.
Au début, tout le monde était un "agent" pour le vendeur. L'agent de la société extérieure qui a trouvé un acheteur pour la liste a simplement travaillé comme sous-agent pour le courtier inscripteur et le vendeur. Ainsi, chaque professionnel de l'immobilier impliqué dans la transaction travaillait pour le vendeur. Vous pourriez deviner que d'autres options ont évolué pour présenter un terrain de jeu plus égal pour l'acheteur.
"Agence d'achat", la pratique de fournir une représentation de l'agence de haut niveau et des devoirs fiduciaires aux acheteurs, est devenue très populaire dans la plupart des domaines. Maintenant, vous pouvez avoir un contrat d'agence écrit avec un acheteur qui leur promet toutes les obligations fiduciaires de l'agence et vos meilleurs efforts en leur nom.
Tout cela est merveilleux jusqu'à ce que vous signiez un contrat d'agence d'acheteur et que vous finissiez par rédiger un contrat d'achat pour cet acheteur sur votre propre liste, ou celle de votre entreprise, où vous avez également signé un accord de représentation d'agence. Maintenant, votre entreprise est soudainement un «agent» pour les deux pricipaux de la transaction. Évidemment, c'est un problème, car vous ne pouvez plus remplir les conditions pour garder toutes vos informations privées et pour divulguer tout ce que vous savez en même temps. Un exemple serait une situation de divorce vendeur (s). Si vous êtes leur agent, vous ne le révélerez pas, mais si vous étiez l'agent de l'acheteur et n'aviez aucune relation avec le vendeur, vous donneriez cette information à vos acheteurs pour éventuellement les aider à faire une meilleure affaire. Si vous êtes un agent double, vous ne pouvez pas faire non plus. Vous devez donc faire savoir aux deux parties que votre nouveau statut a changé votre capacité à les servir.
Sous divers noms, courtage d'opérations, facilitateur, non-agence sont toutes des représentations sans obligations fiduciaires de l'agence. Ils sont équitables pour tous les intéressés mais facilitent sans agence.
D'un point de vue strictement axé sur le client et l'éthique, peu importe votre rôle ou votre statut de représentation, il s'agit d'être honnête, équitable et transparent dans vos transactions.