Si vous êtes nouveau dans le secteur de l'immobilier ou nouveau dans la région, demandez de l'aide. Une RMR ne se limite pas aux mathématiques comparatives. Une connaissance approfondie de la dynamique des ventes immobilières dans le domaine spécifique est nécessaire pour porter des jugements sur la base des données présentées. "L'immobilier est local" est une citation bien connue parce que c'est vrai, et vous devez tout apprendre sur votre marché local.
En d'autres termes, vous devez savoir quelque chose sur votre marché et pourquoi les maisons dans une région vendent différemment et pour des prix plus élevés ou plus bas que les maisons comparables dans une autre région.
Le simple fait de comparer des chiffres sans connaître les quartiers et les propriétés peut être désastreux. L'activité la plus importante dans une RMR est le choix de propriétés comparables.
Propriétés comparables soigneusement collectées
Lorsque vous sélectionnez des propriétés que vous considérez comparables à la propriété de votre sujet, les considérations importantes incluent:
- Statistiquement, les ventes très supérieures ou très inférieures à la masse du groupe sont suspectes. Il y a probablement des raisons valables à la divergence. Si vous avez assez de comps récents, jetez le chemin trop haut et trop bas les ventes de prix.
- Assurez-vous que vous pouvez justifier comps pas utilisé. Si vous décidez qu'un comparable n'est pas approprié, ayez une bonne raison. Si votre client vous demande plus tard pourquoi vous n'avez pas utilisé une certaine maison, vous voudrez pouvoir répondre véridiquement et justifier vos actions.
- Tirez des propriétés comparables de la zone de la propriété en question ou aussi près que possible. S'il est impossible de trouver suffisamment de comps dans le même quartier, il peut être nécessaire d'en utiliser dans un autre quartier de la ville.
- Utilisez des comparables vendus qui ne sont pas trop vieux. Restez dans la période la plus actuelle possible. Dans les marchés rapides, c'est facile, mais pas tellement quand les ventes sont lentes. Si vous devez retourner plus de deux ou trois mois, vous devrez probablement faire quelques ajustements subjectifs pour la longue période. Ce n'est pas facile, car il n'y a vraiment aucune règle pour la façon de le faire avec précision.
- Lorsque la quantité le permet, utilisez uniquement des types de construction similaires. Un exemple pourrait être votre propriété sujet étant une maison à un seul étage et de nombreux comps sont deux histoires. Avec notre population vieillissante, de nombreux aînés chercheront une maison à un étage, ce qui pourrait être plus demandé
Ajuster la valeur pour les différences de propriété
Lorsque vous comparez des propriétés similaires, il y a toujours des différences. Assurez-vous d'ajuster l'estimation de la valeur de votre propriété en question pour ses différences par rapport aux propriétés comparables:
- Ajouter ou soustraire la valeur de la différence dans la taille du lot ou de la superficie.
- Faites de même pour les différences de fonctionnalités, telles que les chambres, les bains, le garage, etc.
- Regardez les différences de financement qui pourraient avoir influencé le prix de vente. Le financement du vendeur peut parfois entraîner un prix plus élevé payé pour une propriété qui n'est pas liée à sa vraie valeur. Rappelez-vous que ces transactions doivent être «sans lien de dépendance». Il ne devrait pas y avoir de situations particulières, de ventes familiales, de ventes de détresse, etc.
Une analyse actuelle du marché concurrentiel
Un rapport complet et détaillé à votre prospect / client ne peut être complet sans une analyse de marché similaire des propriétés listées et en concurrence avec leur maison à ce moment-là. Votre recommandation de prix de liste peut être modifiée vers le haut ou vers le bas en fonction du nombre de maisons répertoriées dans la zone à ce moment-là et de leur liste de prix.
Sachant que certaines des combinaisons les plus vendues proviennent de périodes où les stocks sont très faibles, vous pourriez modifier légèrement votre estimation du prix de liste si le marché actuel a un inventaire considérablement plus élevé. Dans l'autre sens, s'il y a moins de maisons disponibles, vous pourriez être en mesure d'ajuster votre prix demandé à la hausse.
Résultats affichés dans un format facile à comprendre
Ce n'est pas une promotion pour "jolie". Il existe des solutions logicielles pour presque tous les systèmes MLS qui produisent des rapports très soignés pour l'analyse comparative du marché. La valeur est dans les données et votre interprétation de celui-ci. Ne laissez pas le scintillement de la «présentation» prendre plus d'importance que la sélection et l'interprétation des données.