Ne pas anticiper la perte de revenus locatifs due aux unités vacantes et le non-paiement du loyer entraînera une perte de rentabilité dans les investissements immobiliers produisant des revenus de vos clients.
En aidant les clients à déterminer la pertinence d'un achat, assurez-vous que leur diligence raisonnable inclut une estimation de la vacance et de la perte de crédit. Vous pouvez être sûr que la plupart des prêteurs en tiendra compte également.
- Déterminer le pourcentage prévu de perte due à la vacance et au non-paiement en vérifiant celui des propriétés comparables et la perte récente subie par la propriété en question.
Le taux d'inoccupation et la perte de crédit de la propriété en question l'an dernier pouvaient atteindre 3% du bénéfice d'exploitation net. D'autres propriétés comparables ont connu une moyenne de 4%. Choisissez une valeur dans le mélange, disons 3,60%.
- Ajustez votre revenu d'exploitation net pour l'année prochaine en fonction des augmentations de loyer prévues. Si vous prévoyez une augmentation de 5% du loyer et que le bénéfice d'exploitation net est de 44 000 $ cette année, alors:
44 000 $ X 1,05 = 46 200 $
- Calculer la perte monétaire prévue pour l'année prochaine en raison de la vacance et des pertes sur créances:
46 200 $ (bénéfice d'exploitation net) x 0,0360 (3,6%) estimation des pertes = 1663,20 $.
De quoi as-tu besoin:
- Calculatrice
- Quelques estimations des pourcentages de postes vacants et de pertes sur créances
Réduire les pertes d'inoccupation
Vous ne louerez jamais de biens immobiliers sans perte d'emploi, car les gens déménagent, changent leurs objectifs de vie et décident simplement qu'ils veulent être ailleurs. Cependant, la perte d'inoccupation peut être réduite de façon significative par une ou plusieurs de ces approches:
- Marché pour les bons locataires: Si vous faites de la publicité pour un faible loyer, puis que vous augmentez le loyer, vous obtiendrez des offres d'emploi rapidement. Vous pourriez vouloir faire de la publicité pour un bon locataire dans une unité, mais une fois le bail terminé, ils pourraient s'attendre à une autre concession.
- Gardez une belle propriété et vendez ce fait: Gardez vos unités, faites les réparations rapidement et assurez-vous que vos locataires ont un endroit agréable à vivre. Ils sont plus susceptibles de renouveler leur bail s'ils sont heureux avec la propriété.
- Maintenir un excellent service et des relations avec les locataires: Même si quelque chose se brise, un locataire est susceptible d'avoir une bonne attitude à ce sujet s'il le signale et vous en prenez rapidement soin. Rendez-le facile pour eux de vous parler de problèmes, puis prenez soin d'eux.
- Locataires incitatifs pour renouveler leur bail: Calculez ce qu'il vous en coûtera pour nettoyer, repeindre et préparer une unité pour un nouveau locataire, puis ajoutez les frais de marketing et d'application / entrevue. Si un locataire est un bon locataire et qu'il paie à temps, offrez-lui un incitatif égal à celui que vous dépenseriez s'il partait et vous pourriez le garder.
- Effectuez des visites détaillées et complètes: Lorsqu'un locataire emménage, présentez un formulaire détaillé et prenez des photos de l'état de l'unité. Quand ils déménagent, faites la même chose. Ayez une définition claire de «l'usure normale» dans le bail, et prenez n'importe quels dommages au-dessus de ce niveau hors de leur dépôt de dommages.
Réduire le non-paiement du loyer
Tout est une question de prévention, car vous ne pouvez pas forcer quelqu'un à payer le loyer s'il ne l'a pas ou s'il ne veut pas le payer. Le fait est que dans la plupart des cas, un locataire qui présente un risque de non-paiement aura des antécédents de non-paiement ou de problèmes de crédit.
Une fois que vous avez ce qui semble être un candidat locataire viable, et peut-être qu'ils ont payé des frais de demande non remboursables, vous payez pour un crédit et vérification des antécédents. Cela devrait vous avertir des locataires à haut risque qui ont des antécédents de paiement risqués.
Ce sont les dépenses de faire des affaires dans l'investissement locatif.
Mais, comme dans toute autre entreprise, vous pouvez prendre des mesures pour réduire vos dépenses.