Si vous envisagez d'investir dans la location de biens immobiliers , il y a beaucoup de recherche à faire. Vous devriez également être sûr que vous êtes apte à être propriétaire, et que vous avez le temps de gérer les propriétés. Cependant, tout cela mis à part pour l'instant, ce que nous voulons faire ici, c'est examiner la façon dont une propriété génère des flux de trésorerie provenant des opérations de location .
Pour notre exemple, nous utiliserons un quadruplex, les quatre unités étant destinées à la location à temps plein. Ceci est un simple calcul de flux de trésorerie pour illustrer le potentiel de l'immobilier comme un investissement. Pour ce faire, comme pour la plupart des investissements, il est essentiel d'effectuer un achat intelligent et bien documenté. Nous supposerons pour notre exemple que cet acheteur a fait ses recherches et fait un bon achat sur notre fourplex. Voici les détails d'achat et de location:
- Le prix d'achat du fourplex est de 325 000 $.
- L'acheteur baisse de 20%, ou 65 000 $, en finançant 260 000 $.
- Le prêt à 30 ans est à 6,5%, avec un paiement de principe / intérêt de 1 643 $ par mois.
- Les taxes et l'assurance à l'achat sont de 3 600 $ par année, pour un paiement total de 1 943 $ par mois.
L'acheteur a fait ses recherches et voit une demande constante de location pour ces unités, qui restent toutes occupées la plupart du temps. Toutefois, pour être prudents dans leurs calculs, un risque de vacance et de non-paiement de 6% sera calculé pour anticiper les flux de trésorerie réels .
Les unités sont toutes identiques et louent pour 900 $ par mois chacune. Voyons comment notre calcul se décompose:
- Les revenus locatifs bruts s'élèvent à 900 X 4 X 12 mois, soit 43 200 dollars par an.
- Les paiements sont de 1 943 $ X 12 = 23 316 $ par année.
- Les dépenses de réparation du propriétaire précédent ont été en moyenne de 1 700 $ par année.
- La vacance et la perte de crédit sont estimées à 6% des loyers ou 2 592 $ par année.
- Le propriétaire dépense environ 400 $ par année en frais divers et de publicité et gère la propriété par ses propres moyens.
Ce sont les éléments opérationnels de base qui entrent dans notre calcul des flux de trésorerie . Prenons notre calcul pour les bénéfices:
- Revenus de location - Perte de postes vacants - Paiements - Dépenses = flux de trésorerie
- 43 200 $ - 2 592 $ - 23 316 $ - 2 100 $ = 15 192 $ / 12 = 1 266 $ par mois en flux de trésorerie positif.
En analysant votre déclaration comme « argent comptant sur l'argent investi», vous divisez votre investissement en espèces réel de 65 000 $ dans le rendement annuel en espèces, soit 15 192 $. C'est un rendement de 23% sur votre argent investi! Il y a peu d'investissements qui produisent ce genre de rendement.
Les flux de trésorerie sont fonction d'un grand nombre d'intrants, et certains ou plusieurs d'entre eux peuvent changer et endommager ou améliorer les flux de trésorerie. Certains sont influencés par le marché et l'économie. Si un grand employeur local ferme ou déménage, la demande de biens locatifs peut chuter du jour au lendemain. C'est quelque chose que vous ne pouvez pas contrôler, mais j'espère éviter en faisant votre diligence raisonnable sur la santé et les plans des employeurs locaux. Si elles sont en bonne santé et rentables avec un bail à long terme récemment renouvelé, vous êtes probablement en bonne forme.
Les autres facteurs qui échappent à votre contrôle sont les taxes foncières et l'assurance des biens.
Les taxes et les primes peuvent augmenter, ce qui augmente les coûts d'exploitation et réduit les revenus d'exploitation et les flux de trésorerie. Ces facteurs négatifs peuvent être compensés par d'autres facteurs sur lesquels vous avez un certain contrôle. Vous pourriez trouver des moyens de réduire les coûts de marketing, de gestion et de maintenance. Bien sûr, si le marché locatif est fort, vous pouvez augmenter vos loyers. C'est un équilibre délicat, car cela peut augmenter les postes vacants. La perte de revenu de plus d'unités vacantes peut facilement effacer tous les gains provenant de l'augmentation des loyers.
Découvrez le reste de cette série d'investissement immobilier de location pour voir les autres façons dont cet exemple de propriété fournit des incitations fiscales et autres et des rendements.