En plus de calculer le rendement des capitaux propres de la première année , un investisseur immobilier pourrait vouloir connaître le rendement de ses capitaux propres tel qu'il est projeté pour les années à venir ou comme il l'a fait après la première année.
Cela pourrait être important, car une fois que la propriété s'est appréciée et que l'hypothèque a été légèrement remboursée, le montant des capitaux propres investis à ce moment-là pourrait être mieux utilisé ailleurs si le rendement actuel des capitaux propres est faible.
- Difficulté: Facile
- Temps requis: 10 minutes
Voici comment
- Obtenez aussi précis que possible une estimation de la valeur actuelle ou projetée de la propriété. Pour cet exemple, nous utiliserons 510 000 $ comme valeur de propriété.
- Déterminer le remboursement de l'hypothèque. Pour notre exemple, supposons que le solde hypothécaire est de 375 000 $.
- Calculez ensuite le Cash Flow After Taxes (CFAT) . Nous utiliserons 17 000 $.
- Notre rendement des capitaux propres est le CFAT / (Value - Payoff):
17 000 $ / (510 000 $ - 375 000 $) = 0,126 ou 12,6% correspond à notre rendement des capitaux propres
Conseils
- Dans cet exemple, le rendement des capitaux propres semble important par rapport aux taux d'intérêt en vigueur. Cependant, si l'hypothèque avait été remboursée plus et la valeur avait augmenté plus, le résultat aurait pu être la moitié ou dire 6%.
Dans ce cas, il est possible que la vente de la propriété et l'investissement dans une autre soient plus judicieux en raison d'un meilleur rendement sur la nouvelle propriété.
Passons en revue le retour sur investissement dans l'investissement locatif
Il existe de très bonnes raisons pour lesquelles les investisseurs trouvent que le transfert des actifs des marchés boursiers et obligataires vers l'immobilier peut considérablement augmenter leur retour sur investissement, le retour sur investissement.
Regardons ce qui rend l'immobilier si lucratif:
- Assurable: C'est un actif tangible que vous assurez réellement contre la perte. S'il est endommagé ou détruit, vous êtes indemnisé. Si vous possédez des actions et que l'entreprise fait faillite ou qu'il y a de mauvaises nouvelles sur les bénéfices et que les cours de vos actions s'effondrent, c'est la pause.
- Fini: Ils peuvent continuer à imprimer et à émettre des actions dans une entreprise, mais il y a tellement de biens immobiliers dans le monde. Oui, vous pouvez construire quelque chose, mais c'est toujours une seule et unique terre pour toujours.
- Avantages fiscaux sur les gains en capital: Votre profit lorsque les actions sont vendues est réalisé l'année de leur vente, sans exception. Vous pouvez utiliser le 1031 impôt différé Exchange de l'IRS pour reporter les impôts sur les gains en capital sur les bénéfices de la vente de placements immobiliers. En fait, vous pouvez le différer pour toujours! Si vous avez augmenté votre portefeuille au fil des ans en utilisant correctement les Bourses 1031, vous n'avez pas payé d'impôt sur les gains en capital. Si vous décédez, vos héritiers héritent de la propriété à sa valeur actuelle augmentée, et tous ces gains en capital s'en vont tout simplement! Oui, vous pouvez en quelque sorte le prendre avec vous.
- Flux de trésorerie et rendements d'appréciation: L'immobilier au fil du temps s'est avéré augmenter en valeur, bien qu'il y ait des hiccups le long du chemin. Donc, posséder une propriété locative, vous gagnez des capitaux propres par l'appréciation et vous louez sur les coûts pour les flux de trésorerie mensuels positifs.
- Croissance de l'équité par le remboursement de l'hypothèque: Vous payez ce paiement hypothécaire chaque mois, et une partie de celui-ci va à l'équité. Vous construisez une valeur d'actif contre laquelle vous pouvez emprunter à des taux très avantageux.
- Déductions des dépenses importantes: Vous pouvez déduire les frais de gestion, d'entretien et d'exploitation, ainsi que les taxes foncières, de vos revenus ou même d'autres revenus.
- L'amortissement est un cadeau: Vous pouvez déprécier la valeur de la structure (pas la terre) sur 27,5 ans. Ce n'est pas de l'argent que vous avez dépensé, mais vous obtenez chaque année une déduction d'un dollar pour un dollar pour dépréciation.
- Excellent effet de levier à faible risque: En utilisant des hypothèques, vous pouvez tirer parti de 80% ou plus du coût d'achat d'une propriété locative. Pourquoi dépenser 200 000 $ pour acheter une maison, alors que vous pouvez acheter quatre d'entre eux avec des acomptes et mettre ces quatre flux de trésorerie à la banque tous les mois?