L'effet de levier est l'utilisation de divers instruments financiers ou de capitaux empruntés pour acheter et / ou augmenter le rendement potentiel d'un investissement - le terme est utilisé à la fois sur Wall Street et sur le marché immobilier Main Street.
L'exemple le plus simple pour l'immobilier est une hypothèque, où vous utilisez votre propre argent pour tirer parti de l'achat. Dans la plupart des cas, un acompte de 20% (et un bon historique de crédit) vous procure 100% de la propriété et de la maison . Certains programmes hypothécaires peuvent même vous laisser moins tomber.
Si vous êtes un investisseur immobilier , il se peut que vous opériez dans le cadre d'un partenariat et que les partenaires investissent une partie de l'argent, ou que les vendeurs soient prêts à financer une partie du prix d'achat de la propriété qu'ils vendent. Tous sont des exemples de levier
Un exemple de levier
Disons que vous avez cherché une maison dans un quartier génial. Vous trouverez 2 propriétés: une maison de 500 000 $ pour laquelle vous aurez besoin d'une hypothèque et une maison de 100 000 $ que vous pourriez acheter directement.
Scénario 1: Vous allez de l'avant avec la maison de 500 000 $, la banque et ils vous donneront une hypothèque de 400 000 $ si vous déposez 100 000 $, ou 20%. En supposant que l'immobilier dans cette région augmente peut-être 5% par an, en 12 mois, l'investissement vaut 525 000 $.
Scénario 2: Vous achetez une maison de 100 000 $ sans hypothèque et vous ne devez rien à personne. Si le marché immobilier augmente de 5% par an, votre investissement vaut 105 000 $ en 12 mois.
Dans le scénario 1, l'effet de levier a fonctionné en votre faveur, augmentant la valeur de votre investissement immobilier. Cependant, si les prix de l'immobilier chutaient de 5% au cours de cette première année, le scénario 1 aurait perdu 25 000 $. Le scénario 2 aurait connu une baisse de seulement 5 000 $.
Choses à éviter en utilisant l'effet de levier immobilier
Utilisé correctement, l'effet de levier immobilier peut être un outil efficace pour les investisseurs immobiliers afin d'augmenter leur retour sur investissement. La clé est d'éviter de prendre des décisions sans prendre en compte les zones à risque. Évitez ces comportements à haut risque et vous avez de bien meilleures chances de réussir dans l'utilisation de l'effet de levier immobilier.
01 - Compter sur de hauts niveaux d'appréciation
Même si la propriété s'est appréciée à un taux de 12% à 20% pendant un certain nombre d'années, compter sur ce taux pour continuer est une proposition extrêmement risquée. Il peut vous amener à surpayer pour les propriétés, s'attendant à réaliser la différence à la vente de l'appréciation. Si cela n'arrive pas, vous avez une perte ou pire.
Lorsque vous planifiez vos investissements immobiliers à effet de levier, regardez au moins trois scénarios: le meilleur; pire; et le plus probable.
02 - Finir avec un paiement trop élevé
Cela peut sembler un excellent investissement pour contrôler une propriété avec un très petit acompte. Vous regardez les chiffres et vous constatez un très bon retour sur investissement en raison de vos faibles dépenses.
Le problème est les paiements plus élevés qui viennent avec un effet de levier plus élevé. S'il s'agit d'une hypothèque, par exemple, vous pouvez compter sur des paiements mensuels, et plus vous empruntez, plus le paiement mensuel est élevé.
Si le marché se ramollissait ou si vos propriétés connaissaient des vacances de poste ou des pertes de crédit plus élevées que prévu, vous pourriez vous retrouver dans l'impossibilité de maintenir ces paiements hypothécaires plus élevés qui semblaient bien au début. Si vous êtes incapable de faire les mensuels, votre investissement est en péril.
03 - Laisser un bon financement entraîner un mauvais achat
Beaucoup d'investisseurs ont surpayé pour une propriété parce qu'ils ont trouvé le nirvana dans une configuration de financement à effet de levier élevé. Dit différemment, juste parce que vous pouvez obtenir une propriété avec très peu d'argent ne signifie pas que c'est un bon achat. Regardez la valeur de la propriété dans le contexte des tendances actuelles et attendues du marché. Trouver "comparables" ou d'autres propriétés similaires. Pour quoi ont-ils vendu? Qu'est-ce qui se vend dans la région?
Si la propriété est hors de prix, l'appréciation sera minime ou pire, soit inexistante. Et malheur à vous si le marché se retrace un moment. Votre propriété hors prix sera un frein important et vous ne serez pas en mesure de le décharger sans prendre une perte.
04 - Oubliant que les flux de trésorerie est roi
Si seulement un de ces comportements «non» reste dans votre esprit, c'est celui que vous devriez considérer attentivement. Les erreurs de jugement dans un ou plusieurs des autres éléments ici peuvent être négligés si vous avez cette excellente chose - un excellent flux de trésorerie .
Si vos revenus locatifs, moins les frais et les dépenses hypothécaires, vous permettent de faire un bon retour en argent dans votre poche tous les mois, le fait que la propriété n'a pas pris de valeur cette année ne sera pas aussi inquiétant qu'un événement. Mais si tous vos investissements immobiliers sont en baisse, vous êtes dans beaucoup d'eau chaude.