Qu'est-ce qu'une résidence de départ?
Fannie Mae et Freddie Mac définissent une résidence de départ comme la résidence actuellement détenue et habitée par l'emprunteur qui cherche à hypothéquer une nouvelle maison.
Les emprunteurs qui possèdent actuellement une maison ont généralement trois options lorsqu'ils décident d'acheter une nouvelle résidence principale. Ils peuvent:
Vendre la résidence actuelle et rembourser l'hypothèque en cours
Convertir la propriété en une deuxième maison, en supposant qu'ils peuvent être admissibles à la fois pour les paiements hypothécaires existants et nouveaux, ou
Convertir la propriété à une propriété d'investissement et fournir des documents qu'ils vont louer la propriété et utiliser le revenu pour compenser le paiement de l'hypothèque
En juillet 2008, Fannie et Freddie ont considérablement resserré les directives de souscription concernant les résidences de départ. En juillet 2013, ils les ont finalement relâchés.
Changements aux directives de souscription «Résidence de départ»
Les directives «résidence de départ», parfois autoritaires, ont été imposées au plus fort de la crise financière et avaient un caractère temporaire, même si elles duraient depuis plus de six ans.
L'objectif de cette politique a été de s'assurer que les emprunteurs disposent d'une capacité et de réserves financières suffisantes pour gérer avec succès plusieurs propriétés.
En Juillet 2008, Fannie Mae a établi ces lignes directrices de souscription concernant les propriétés supplémentaires détenues:
Ils devront vérifier 30% d'équité dans leur maison actuelle. (Cela atténue les inquiétudes selon lesquelles ils pourraient envisager un «défaut stratégique» sur l'ancienne maison.) Un AVM (Automated Valuation Module) ou une évaluation sera nécessaire pour prouver leur position de capitaux propres.
Les revenus locatifs doivent être documentés avec un contrat de location entièrement exécuté. Le bail peut être d'un mois à l'autre.
Le prêteur exigera une copie du dépôt de garantie et une preuve de dépôt.
Les revenus de location provenant d'un membre de la famille ou d'une personne ayant une relation établie avec l'emprunteur ne sont pas autorisés.
75% des revenus locatifs vérifiés peuvent être utilisés pour compenser les dépenses de logement.
Les nouvelles directives en vigueur supprimeront ou relâcheront plusieurs de ces lourdes qualifications.
Plus important encore, Fannie Mae supprime l'exigence de 30% de fonds propres. Ils donnent également plus de latitude à ceux qui prévoient conserver et louer leur résidence actuelle en assouplissant les lignes directrices concernant l'utilisation immédiate des revenus de location.
Plus important encore pour les acheteurs qui ont leur résidence actuelle sous contrat de vente, ils ne vous demandent plus de fermer cette transaction avant la fermeture de votre nouvelle.
Directement de la bouche du cheval:
Parce qu'il existe actuellement d'autres politiques qui traitent adéquatement l'historique de crédit, les revenus de location et les réserves financières, Fannie Mae élimine certaines des exigences spécifiquement associées à la conversion d'une résidence principale
Lorsque l'emprunteur possède des biens immobiliers hypothéqués, le statut de la propriété détermine la façon dont le PITIA du bien existant (votre capital mensuel, intérêts, taxes, assurance et paiement de l'association de propriétaires) doit être pris en compte pour la nouvelle transaction hypothécaire.
Si la propriété hypothéquée détenue par l'emprunteur est la résidence principale actuelle de l'emprunteur qui est en attente de vente mais ne ferme pas (avec transfert de propriété au nouveau propriétaire) avant la transaction en question, le prêteur peut maintenant utiliser un contrat d'achat signé. passé le stade de l'éventualité du financement, afin d'éliminer le paiement hypothécaire actuel du ratio dette / revenu de l'emprunteur.
Les prêteurs hypothécaires doivent continuer à respecter les exigences en matière de revenu locatif et de réserve financière lorsque l'emprunteur convertit sa résidence principale actuelle en une propriété d'investissement.
Les deux changements sont raisonnables et en retard.
Ces changements sont également très bien accueillis par les professionnels de l'immobilier et des prêts hypothécaires en plus de nombreux acheteurs de maison auparavant touchés par l'ancien ensemble de lignes directrices de souscription.