Il peut également être calculé au cours des années suivantes en fonction de la valeur projetée de la propriété moins le solde de l'hypothèque. Ce serait l'investissement en capital actuel que vous auriez dans la propriété ajusté par toute augmentation de la valeur et le remboursement de l'hypothèque.
Pourquoi mesurer le rendement des capitaux propres dans les années à venir?
Contrairement à d'autres calculs du retour sur investissement, le retour sur investissement consiste à mesurer votre retour sur un nombre variable. L'argent que vous mettez dans l'acompte n'a pas changé, mais au fil des ans, d'autres facteurs ont changé, et ils modifient votre rendement des capitaux propres. C'est parce que vos capitaux propres changent. D'abord, regardons quels sont les avantages que vous appréciez dans la possession de biens locatifs:
- Rembourser le prêt: Comme vous continuez les paiements hypothécaires, vous payez le solde du prêt principal. Votre équité augmente parce que vous devez moins par rapport à la valeur.
- Appréciation en valeur: Votre maison est en train d'apprécier sa valeur avec le temps. Donc, pendant que vous réduisez ce que vous devez, vous augmentez aussi ce que ça vaut. La différence entre les deux est en croissance; équité.
- Flux de trésorerie : Chaque mois, vous accumulerez de l'argent comptant, l'argent versé dans le loyer, en plus du paiement de l'hypothèque et des dépenses.
- Économies d'impôt sur le revenu: L'amortissement est un énorme avantage. Chaque année, vous pouvez déduire du revenu locatif une partie de la valeur de la structure en tant qu'amortissement. Vous n'avez rien dépensé, mais la déduction est comme vous l'avez fait.
Ce sont des avantages incroyables qui rendent l'immobilier tellement meilleur que les autres actifs d'investissement. Cependant, nous constatons qu'il y en a quelques-uns qui changent notre capital, qui ne cesse de croître. Regardons un exemple:
Vous achetez une maison de location pour 100 000 $ avec 20 000 $ de moins. L'année de l'achat, vous voyez qu'elle vaut 100 000 $, mais vous ne devez que 80 000 $, puisque vous avez 20 000 $ de mise de fonds en équité.
Disons que votre flux de trésorerie annuel positif est de 3 600 $, ou 300 $ par mois sur l'hypothèque et les dépenses. Ainsi, notre RCP est de 3 600 $ / 20 000 $, soit 0,18 = rendement des capitaux propres de 18%. Vous êtes un gourou de l'investissement!
Maintenant, avanceons dix ans plus tard. Vous avez remboursé votre prêt hypothécaire, et la valeur de la maison a augmenté de 118 000 $. Votre solde dû sur l'hypothèque est passé de 80 000 $ à 66 000 $. Maintenant, regardez votre équité. 118 000 $ - 66 000 $ = 52 000 $, votre nouvelle équité dans notre exemple simple. Maintenant, faisons à nouveau le calcul pour les RE. Vous obtenez un peu plus de loyer, alors votre flux de trésorerie est maintenant de 4 400 $ par année. 4 400 $ / 52 000 $ = 8,5% Rendement des capitaux propres.
Qu'est-il arrivé? C'est simple, puisque les capitaux propres ont augmenté, vous ne pouvez certainement pas augmenter les loyers aussi rapidement. Alors, est-ce encore un bon investissement? Regardez ce que vous pouvez faire maintenant avec 52 000 $. Il est peut-être temps de vendre et de réinvestir.