Cela peut être frustrant, mais aussi très satisfaisant à la fin.
Parfois, pendant les négociations, qui ont duré un peu plus d'une semaine et demie, j'étais frustré par le fait que la banque semblait ignorer délibérément les problèmes de la maison qu'elle essayait de décharger.
Faits de forclusion
- Dans les meilleurs moments, la valeur de cette maison était comprise entre 225k $ et 300k $.
- Le prix de liste original par la banque était 179k $.
- Nous avons fait notre offre six mois plus tard, alors qu'elle était cotée à 119 900 $.
- Dans une zone avec des lois environnementales très strictes, la maison a besoin d'une nouvelle fosse septique sur un lot trop petit pour tout champ de lixiviation, donc des réservoirs de stockage.
- Le processus de réception de la variance pour les réservoirs de stockage prend 30-45 jours, avec un résultat qui n'est pas garanti.
- La banque est très claire dans tous leurs documents qu'ils ne savent rien et ne font aucune représentation quant à l'état , et paieront pour aucune réparation.
- Nous avons reçu quelques estimations approximatives initiales pour le travail septique avant notre première offre.
C'est la situation le jour où nous avons fait notre offre. Il n'y avait pas d'autres offres là-bas, bien que la maison a été montré un peu. Il était dans un état étonnamment bon, nécessitant l'ajout d'un appareil de chauffage pour occupation immédiate si la fosse septique était correcte.
Parcourons le processus avec les principaux points de base et les éléments d'importance:
- Offert 108 000 $ avec 20% de financement en baisse.
- Contingent sur l'octroi de la variance septique.
- Contingent sur le vendeur de payer 10 000 $ pour l'installation septique avant la fermeture, comme le nouveau prêteur l'exigeait.
Ce sont les points forts de l'offre, et il était assez audacieux, car la maison est un vol au prix demandé, même si la fosse septique doit être remplacé après la fermeture à la charge de l'acheteur.
Cependant, cette personne n'avait pas l'argent pour le faire, alors nous en avions besoin du vendeur, ou du moins financé par le prix.
Articles de la dispute
- La Banque n'utiliserait que des formulaires de contre-offre, réitérant chaque élément de négociation dans chacun d'entre eux, généré par ordinateur.
- Bank voulait une date de clôture trop tôt pour garantir l'approbation de l'écart et l'installation d'une fosse septique avant la fermeture, et ils voulaient 100 $ par jour de l'acheteur si nous dépassions cette date «sans faute du vendeur».
- Leur premier compteur a répété qu'ils ne paieraient pas pour un sondage, mais créditerait l'acheteur de 1500 $ pour leurs frais de clôture.
- Leur premier contre-offre de ne rien payer pour l'installation septique.
- Leur premier compteur était au prix de 119 900 $.
Je ne vais pas passer par tous les comptoirs, mais nos négociations ont porté sur le prix de vente, le coût des fosses septiques, les frais de levé et de clôture et la clause de dommages-intérêts de 100 $ par jour jusqu'à la fermeture. Chaque comptoir de nous a demandé plus et d'enlever tout paiement de dommages-intérêts si l'acheteur ne pouvait pas obtenir les articles fait à temps en raison de retards dans le comté.
À la fin, il a fallu un peu de créativité pour conclure le marché, et nous avons obtenu l'accord. Voici comment nous avons fait notre compteur final, et ils sont revenus avec un OK:
- Le prix de vente était de 120 500 $, bien que nous les ayons tous ramenés à 112 000 $. Tu verras pourquoi.
- Le vendeur paiera des frais initiaux de 1500 $ pour faire le processus de variance septique.
- Le vendeur paiera 10 000 $ pour un nouveau système septique.
- Le vendeur paiera 500 $ pour les frais de clôture de l'acheteur. Et, la date de clôture a été prolongée.
Comme vous pouvez le voir, en leur envoyant notre dernier contredit avec le prix de vente augmenté de 112 000 $ avec presque aucune autre concession, nous leur avons demandé de le prendre et de débourser 12 000 $. C'est un prix de vente net de 108 500 $, mais l'acheteur n'aura pas besoin de plus d'argent que le 20% pour l'acompte et les autres frais de clôture. C'est une bonne affaire pour le client, qui va fermer sur une maison prête à vivre avec environ 50 000 $ + en équité immédiate.
Le point est de ne jamais quitter avec une banque. Tant qu'ils reviennent avec des contre-offres, vous faites la même chose.
À un moment donné, vous ferez un marché, et ce sera peut-être mieux que vous ne l'auriez jamais imaginé.