En consultant les registres des propriétés vendues, le professionnel de l'immobilier sélectionne les propriétés récemment vendues qui sont similaires à la propriété en question et situées dans la même zone géographique. En comparant ces propriétés et en ajustant les différences de caractéristiques, une estimation de la valeur est effectuée pour la propriété en question.
Toutefois, un professionnel de l'immobilier approfondi fera une deuxième CMA différente pour un vendeur ou un acheteur.
Une deuxième RMR approfondie comprendrait des comparaisons avec des propriétés similaires actuellement répertoriées dans la région. Le même processus serait utilisé, mais avec les propriétés actuellement listées. Cela permettrait d'évaluer la concurrence actuelle et pourrait entraîner une augmentation ou une diminution de l'estimation fondée sur les propriétés vendues.
Aussi connu comme: CMA, analyse des comparables
Qualité des sélections comparables
Pour déterminer la valeur marchande d'une RMR, il est essentiel de choisir les meilleures propriétés comparables. Trois agents choisissant même un comparable différent sur trois ou quatre peuvent utiliser des évaluations très différentes. Cela arrive souvent quand un vendeur achète un agent inscripteur. Ils obtiennent une estimation de la valeur de plusieurs agents et ils sont surpris des différences. Malheureusement, souvent celui qui leur donne le numéro le plus élevé est celui qui obtient la liste, et habituellement, ce n'est pas un bon chiffre.
Il y a plusieurs choses à considérer lors du choix de comps:
- Lorsque la propriété a été vendue: Les ventes de plus de deux ou trois mois dans le passé ne sont pas de bons comps, en particulier dans les marchés en évolution rapide. Plus les ventes sont récentes, moins il y a de chances que le marché ait bougé suffisamment pour que les prix des propriétés vendues soient hors de propos à l'époque de la RMR.
- Où la propriété est située: La meilleure situation est que la maison est dans le même lotissement. Ce n'est pas possible dans beaucoup de cas, donc la prochaine considération est de trouver des comps dans le même quartier ou la même zone. Quand vous ne pouvez pas obtenir des comps appropriés de cette façon, des maisons très similaires dans des subdivisions semblables dans d'autres parties de la ville peuvent être la seule ressource disponible.
- Caractéristiques de la maison: En ce qui concerne le nombre de chambres, les salles de bains, la superficie de la maison, la taille du terrain et d'autres caractéristiques de la maison, les maisons comparables devraient être aussi semblables que possible. Il est rare, sauf dans les grandes subdivisions de l'emporte-pièce, que vous puissiez comparer exactement toutes ces choses.
Qualité des ajustements
Ce dernier point nous amène à une discussion sur la façon dont nous compensons notre calcul pour les différences dans les structures. Nous procédons à des ajustements, tout comme ceux des évaluateurs, pour ajuster les prix des maisons comparables afin de mieux correspondre à la propriété en question.
En d'autres termes, si nous avons une maison de 3 chambres, 2 salles de bain avec un garage attaché de deux voitures, et 2100 pieds carrés de surface habitable, nous allons essayer de trouver trois ou quatre comps avec toutes ces caractéristiques identiques. Cependant, nous le ferons rarement, nous devrons donc apporter des ajustements à leurs prix vendus.
- Disons qu'une comp n'a que deux chambres à coucher. Nous devons supposer qu'il aurait vendu pour plus d'argent avec trois, donc nous allons ajouter un peu d'argent à son prix de vente réel pour l'ajuster à avoir eu trois chambres à coucher. La même chose vaut pour les bains et les espaces de garage.
- Si c'est l'inverse, disons trois salles de bains lorsque notre maison sujet n'en avait que deux, alors nous soustrayions la valeur d'une salle de bain du prix vendu dans notre ajustement.
- Nous n'avons pas besoin de faire quoi que ce soit avec la superficie avant de faire notre calcul final.
Une fois que nous avons ajusté nos prix des maisons comparables, nous divisons chaque prix vendu par leur pied carré pour obtenir le prix vendu par pied carré. Nous calculons la moyenne de nos trois comps ou plus pour obtenir une valeur moyenne par pied carré. Ensuite, nous multiplions simplement cela par la superficie de notre maison sujet pour obtenir notre valeur marchande actuelle estimée.
Là vous avez la grande image de faire un CMA, mais vous voudrez creuser dedans et apprendre plus et pratiquer avant de les faire pour des clients.