Types de baux: comment ils fonctionnent et comment ils sont calculés
Certains baux fonctionnent bien pour des revenus variables, ce qui permet au locataire de payer des loyers moins élevés pendant les périodes de revenus plus faibles.
Les économies changent, et parfois les baux commerciaux offrent un bien meilleur rendement que les baux résidentiels. Les investisseurs qui n'ont que de l'expérience dans le secteur de la location résidentielle unifamiliale hésitent souvent à faire du crédit-bail commercial, car c'est plus compliqué. Cependant, cela peut valoir la peine d'une éducation supplémentaire. Les locataires commerciaux sont généralement plus axés sur les affaires et expérimentés dans les baux. Sinon, ils embauchent souvent des professionnels de l'immobilier ou des avocats pour gérer leurs activités de location.
Les propriétés locatives commerciales comprennent les centres commerciaux, les bureaux professionnels, les centres de strip-tease et les bâtiments autonomes utilisés pour les bureaux et les espaces de vente au détail. Les entreprises qui réussissent hésitent à changer d'emplacement à moins d'avoir besoin de plus d'espace. Saisir un bon locataire dans un bureau ou un commerce de détail peut signifier des années de revenus locatifs fiables et des flux de trésorerie positifs.
Cela est particulièrement vrai si l'espace est situé dans une zone à fort trafic favorisant un flux constant d'activités. Le locataire hésitera à déménager s'il n'est pas certain qu'il conservera le niveau d'activité qu'il apprécie dans son espace actuel.
Selon le type de bail, le locataire paie souvent les réparations et les améliorations.
Ils prennent soin de la propriété, car ils ont des clients sur le site. Ils veulent qu'ils aient une expérience agréable pour qu'ils reviennent. Il existe des types de location très différents et ils sont souvent basés sur le type d'entreprise locataire. Regardons ces types de bail, comment ils fonctionnent, et comment ils sont calculés.
Loyer par pied carré
Le loyer est fixé à xx, xx $ le pied carré de l'espace loué. Cela peut être exprimé sous la forme d'un montant annuel ou mensuel.
- Exemple de cotation annuelle: Un espace de bureaux de 2 200 pieds carrés est cité à un loyer de 11,50 $ le pied carré. 2 200 X 11,50 $ = 25 300 $ par année pour le loyer.
- Exemple, même bâtiment et loyer pour un montant mensuel: 2 200 X 11,50 $ = 25 300 $. Divisez par 12 mois pour obtenir un montant mensuel de location de 2 108,33 $.
Pourcentage de bail
Le volume de vente au détail peut varier considérablement en raison de nombreux facteurs, y compris l'économie et l'emplacement. Pour cette raison, il est de pratique courante pour un propriétaire, dans le calcul de son bail commercial, de déterminer un loyer de base dont il a absolument besoin, puis de faire payer au locataire un pourcentage de son revenu brut de détail en plus du taux de base . C'est logique parce que, si le lieu est bon, les ventes au détail devraient augmenter et permettre au locataire de payer un loyer plus élevé.
Il y a deux façons dont le pourcentage est normalement calculé:
1 . Loyer minimum de base + pourcentage sur un certain montant de base: Dans ce cas, le locataire paie un loyer mensuel de base minimum, puis ajoute un pourcentage de toutes les recettes brutes sur un certain montant de base. Exemple: 1 000 $ par mois de loyer de base et 5% de toutes les recettes brutes de plus de 50 000 $ par mois. En utilisant les recettes brutes d'un mois de 72 000 $, nous effectuons le calcul de la façon suivante:
72 000 $ - 50 000 $ = 22 000 $
22 000 $ x 0,05 = 1 100 $
1 100 $ + base de 1 000 $ = un loyer mensuel de 2 100 $
2. Loyer de base minimum + pourcentage de toutes les recettes brutes: Ici, nous ne fixons pas de revenus nets avant que le pourcentage ne soit atteint. Le loyer est payé sur toutes les recettes brutes à partir de zéro. Exemple: Loyer de base de 500 $ + 2% des recettes brutes d'entreprise. Si nous utilisons les chiffres précédents, nous prendrions 2% de l'ensemble des 72 000 $ et l'ajouterions au loyer de base, comme ici:
72 000 $ X .02 = 1 440 $
1 440 $ + 500 $ = loyer mensuel de 1 940 $
La négociation d'un loyer pour un espace commercial peut devenir assez compliquée. Le locataire éventuel connaît ses coûts d'exploitation et ses revenus anticipés. Ils voudront intégrer le loyer dans leurs coûts de manière à pouvoir compter sur un certain niveau de profit. Le propriétaire connaît leurs coûts de propriété et ce qu'ils doivent obtenir pour le loyer afin d'assurer un flux de trésorerie positif. Un gagnant-gagnant est le résultat habituel dans les négociations de bail commercial.