Les investisseurs immobiliers, si c'est financièrement avantageux, peuvent assumer une hypothèque existante du vendeur lors de l'acquisition d'un immeuble de placement. Lorsque cela est fait, il y a une pro-ration requise pour l'intérêt hypothécaire supposé.
Étant donné que les intérêts hypothécaires sont payés à terme échu, le vendeur devra à l'acheteur des intérêts «jusqu'à la date de clôture», car l'acheteur paiera cet intérêt sur le prochain paiement après la clôture.
Comme pour la plupart des prorata, nous devrons savoir à partir du contrat d'achat si nous allons effectuer un prorata jusqu'à la clôture.
- 1. Calculer les jours d'intérêt que le vendeur doit à l'acheteur.
- 2. Déterminez le montant par jour de l'intérêt.
- 3. Multipliez le nombre de jours par le montant / jour pour le total.
Faisons un échantillon de pro-ration. Un investisseur immobilier ferme sur une propriété locative le 16 juillet. Le solde hypothécaire est de 257 505 $, avec un taux d'intérêt de 6,75%, et nous utilisons une année civile de 365 jours. Nous serons au prorata "jusqu'au" jour de la fermeture. Cela signifie que le vendeur paie pour le jour de clôture des intérêts.
- 1. Jours vendeur doit à l'acheteur est de 16 pour Juillet 1 à 16.
- 2. 257 505 $ X .0675 = 17381,59 $ divisé par 365 jours = 47,62 $ / jour
- 3. Intérêt de 47,62 $ / jour X 16 jours = 761,92 $ du vendeur à l'acheteur
Ce serait un DEBIT au vendeur et un CREDIT à l'acheteur.
À propos de la répartition proportionnelle dans les transactions immobilières
Le calcul de l'intérêt hypothécaire dans les hypothèses n'est en réalité pas si courant, car les hypothèses d'emprunt hypothécaire ne sont pas courantes.
Il y a un certain nombre d'éléments dans une déclaration de clôture, résidentielle ou commerciale, qui exigent une estimation au prorata des sommes pour s'assurer que l'acheteur et le vendeur paient leur part du tarif en fonction de la date de clôture.
Impôts fonciers
Les taxes foncières sont payées à terme échu, c'est-à-dire pour l'année précédente. L'impôt foncier au prorata est probablement le plus commun, car les impôts sont généralement payés annuellement, et non mensuellement.
De plus, s'il y a un prêt hypothécaire, il y a probablement un compte d'entiercement de taxes collecté mensuellement pour être sûr que le montant annuel facturé peut être couvert une fois reçu. En fonction de la date de clôture, l'acheteur recevra un crédit pour le montant de la taxe qui sera due à partir de ce jour jusqu'au début de l'année d'imposition. Ensuite, ils paieront la totalité de l'impôt à l'échéance. Le vendeur paiera effectivement sa part des taxes de l'année à l'acheteur pour ensuite l'utiliser au moment des impôts.
Assurance habitation
L'acheteur sera responsable de l'assurance du jour de fermeture. Le vendeur peut avoir prépayé une assurance, de sorte qu'il recevra un crédit pour tout montant qu'il a payé dans les jours suivant la clôture.
Loyers
Ceci est plus commun dans les transactions d'appartements et de multi-familles, mais les maisons unifamiliales sont également louées. Une fermeture devrait être le dernier jour du mois pour éviter une exigence de pro-ration de loyer . S'il est fermé par exemple au milieu du mois, le vendeur aura déjà perçu des loyers pour l'ensemble du mois. L'acheteur recevra un crédit pour les loyers du milieu à la fin du mois.
Espace commercial plus complexe
Il existe différentes façons de structurer les baux commerciaux. Certains ont des locataires qui paient une partie ou même la totalité des taxes et autres coûts d'exploitation.
N'importe lequel de ces éléments pourrait nécessiter une évaluation au prorata, et pour un complexe de bureaux de vente au détail ou un centre commercial, cela nécessiterait des calculs pour chaque espace loué si les frais sont partagés avec le propriétaire.
J'ai déjà mentionné le pro-ration des loyers commerciaux, donc pour un gros contrat d'espace de location, il pourrait y avoir beaucoup de ces calculs. C'est pourquoi il y a des comptables.
Pratiquement toute transaction immobilière impliquant des montants prépayés ou postpayés nécessitera une estimation proportionnelle de ces éléments sur le relevé de clôture. Ce n'est pas quelque chose que le professionnel de l'immobilier fait, mais ils doivent être en mesure de l'expliquer à leur client acheteur ou vendeur.