Ce petit nombre peut vous dire si vous êtes susceptible de gagner de l'argent.
Le défi de la valorisation de ces biens n'est pas aussi difficile que cela puisse paraître. En fait, le calcul du taux de capitalisation pour l'immobilier est facile et ne devrait pas vous prendre plus de cinq minutes.
Cela commence par une compréhension exacte du taux de capitalisation.
Quel est le taux de capitalisation?
Le taux de capitalisation est le taux de rendement que vous pouvez attendre de votre investissement en fonction du revenu que vous croyez que la propriété générera pour vous. C'est, bien sûr, un facteur très important. Vous n'allez pas investir avec l'intention de perdre de l'argent.
C'est une excellente façon de faire des comparaisons de propriétés similaires, car toutes les dépenses sont prises en compte. Lorsque deux propriétés se ressemblent à peu près, mais que l'une coûte plus cher, c'est peut-être parce que cela génère plus de revenus ou parce que les dépenses sont moins élevées.
Comment calculer le taux de capitalisation
Vous pouvez calculer le taux de capitalisation en utilisant les revenus d'exploitation nets et les prix de vente récents de propriétés comparables. Le taux de capitalisation est déterminé, puis appliqué à la propriété que vous envisagez d'acheter afin de déterminer sa valeur marchande actuelle en fonction du revenu.
Tout d'abord, obtenez le prix de vente récent d'un bien à revenu similaire.
Prenons l'exemple d'un projet d'appartement de six logements vendu 300 000 $.
Déterminer maintenant le revenu net d'exploitation pour ce projet d'appartement, ou les locations nettes réalisées par les propriétaires. Soustrayez tous les frais d'exploitation sauf l'hypothèque. Ce calcul valorise la propriété comme si vous aviez payé en espèces pour cela.
Dites le revenu de location après que toutes les dépenses que vous avez déduites est de 24 000 $. Maintenant, divisez ce revenu net d'exploitation par le prix de vente pour arriver au taux de capitalisation: 24 000 $ en dépenses divisées par le prix de vente 300 000 $ vous donne un taux de capitalisation de 0,08 ou 8 pour cent.
Comment utiliser le taux de capitalisation
Un investisseur peut utiliser le taux de capitalisation de deux façons. Il pourrait vouloir évaluer une propriété qu'il a l'intention de vendre en fonction des taux de capitalisation boursière pour d'autres propriétés comparables récemment vendues, ou il pourrait vouloir déterminer si le prix demandé d'une propriété est raisonnable s'il envisage de l'acheter.
Quand vous vendez
Disons que vous possédez un petit projet d'appartement et que vous voulez le vendre. Vous rassemblez des informations sur les propriétés récemment vendues dans la région qui sont similaires aux vôtres. Ils pourraient avoir plus ou moins d'unités, mais vous essayez de trouver des propriétés aussi similaires que possible à celle que vous voulez vendre.
Vous trouverez trois propriétés qui ont été vendues au cours des trois ou quatre mois précédents. La partie délicate est de pouvoir trouver leurs revenus d'exploitation nets. Parfois, cette information est publiée dans la liste en tant que point de vente, mais ce n'est souvent pas le cas, en particulier lorsque le résultat d'exploitation net n'est pas favorable. Vous pouvez obtenir ce type d'information auprès d'un agent immobilier commercial, cependant, surtout si vous inscrirez la propriété à vendre avec elle.
Donc, vous arrivez à trois taux de capitalisation de la propriété en moyenne de 9,2 pour cent. Le bénéfice d'exploitation net de votre propriété est de 31 000 $. Maintenant, tout ce que vous avez à faire est de diviser le revenu net d'exploitation par le taux de capitalisation: 31 000 $ divisé par 0,092 s'établit à 226 957 $. Il y a la valeur de votre propriété.
Vous pouvez baser le prix que vous voulez demander pour la propriété sur ce chiffre et le mettre sur le marché.
Lorsque vous envisagez d'acheter
Vous utiliserez les propriétés répertoriées lorsque vous comparez des propriétés pour une décision d'achat. Cela rend encore plus facile d'obtenir leurs revenus d'exploitation nets et de calculer le taux de capitalisation pour chacun. Vous pouvez ensuite les comparer pour voir lequel ferait le meilleur achat.
Mais vérifiez leurs dépenses et les loyers de toute façon, car on pourrait atteindre le sommet si vous pouvez repérer des occasions de réduire les dépenses ou augmenter les loyers.
Vous pourriez constater que les dépenses sont anormalement élevées pour le type et la taille d'une propriété, ou vous pourriez découvrir que les loyers facturés sont inférieurs aux taux du marché pour des propriétés comparables. Chacune de ces situations augmenterait le taux de capitalisation, ce qui en ferait une meilleure propriété potentielle si elles étaient corrigées.
Disons que vous avez un oeil sur un petit projet d'appartement spécifique qui est répertorié pour 495 000 $. Cela vaut-il la peine sur le marché actuel ou est-ce trop cher? Encore une fois, obtenez des propriétés comparables et un taux de capitalisation vendu moyen. Nous utiliserons à nouveau notre taux de 9,2% à titre d'exemple.
Si le revenu net d'exploitation de cette propriété est de 39 500 $, cela vaut-il le prix demandé? Non, parce que la division de ce revenu par le taux de capitalisation vous donne une valeur de 429 348 $. Un prix demandé de 495 000 $ est un peu dépassé.
De quel revenu net d'exploitation auriez-vous besoin pour obtenir ce prix courant pour une valeur? Changez la formule et multipliez le prix demandé par le taux de capitalisation. Multipliez 495 000 $ par 9,2% et vous obtenez un revenu d'exploitation net nécessaire de 45 540 $.
Mais rappelez-vous, il peut y avoir de bonnes raisons pour qu'une propriété justifie un meilleur taux de capitalisation. Ce pourrait être l'emplacement ou les caractéristiques et la qualité des bâtiments et des environs. Tout doit être évalué avant de prendre une décision, mais le taux de capitalisation aide.