Loyer proportionnel pour l'investisseur immobilier

Faites des calculs simples pour calculer les montants exacts à la fermeture

La vente de biens locatifs implique quelques rides de plus que la vente d'autres biens immobiliers. Les loyers qui sont payés au vendeur avant la date de clôture doivent être calculés au prorata à la table de clôture d'une transaction de biens immobiliers locatifs. Cela signifie que le vendeur doit à l'acheteur tout montant de loyer qui représente la période allant de la clôture à la fin de la période de location, habituellement un mois.

Les prorata- tions de loyer sont normalement effectuées jusqu'à la date de clôture et ne comprennent pas les dépôts de garantie , qui peuvent être remis à l'acheteur par le vendeur pour être conservés tels qu'ils étaient avant la vente.

L'acheteur serait alors responsable des dépôts et de leur disposition éventuelle en fonction des termes du nouveau contrat de location.

Un exemple de calcul de proration

Trois calculs déterminent le montant d'un prorata de location:

1. Déterminer le nombre de jours de loyer que le vendeur doit à l'acheteur
2. Arrivée au montant de la location par jour
3. Multipliez le montant de la location / jour par le nombre de jours

Supposons qu'un duplex avec les deux unités louées soit vendu. Les loyers sont de 500 $ par mois pour l'unité A et de 700 $ par mois pour l'unité B. Le loyer a été payé pour les deux unités le 1er septembre et nous fermons le 12 septembre.

1. 30 jours en septembre moins les 12 jours jusqu'à la clôture équivaut à 18 jours pour prorata
2. Les loyers totalisent 1200 $ / mois alors divisez par 30 jours pour un montant de location quotidien de 40 $
3. 40 $ par jour montant de la location fois 18 jours équivaut à 720 $

Ce montant apparaîtrait comme un «crédit» à l'acheteur et un «débit» au vendeur sur le relevé de clôture.

autres considérations

De toute évidence, les propriétés locatives sont achetées pour leur flux de trésorerie et le retour sur investissement global avec appréciation et avantages fiscaux , qu'il s'agisse de logements unifamiliaux ou d'appartements.

Le prorata des loyers à la clôture n'est qu'une considération importante.

Les acheteurs doivent déterminer si les loyers déclarés sont corrects. Assurez-vous que les loyers dans les feuilles de calcul et les documents de revenu sont factuels. Un acheteur potentiel d'un bien locatif devrait obtenir des relevés bancaires pour vérifier que ce sont les loyers réels qui sont payés.

Si le loyer d'un appartement est supposé être de 750 $ par mois, confirmez que c'est bien le montant déposé chaque mois.

Par exemple, il se peut que le locateur ait laissé le locataire échanger des services pour tout ou partie de son loyer. Peut-être que le locataire fournissait des services de nettoyage et d'entretien, ou peut-être que le locataire a reçu une réduction de loyer hors livres en raison d'une relation personnelle avec le propriétaire. Pour une raison quelconque, les chiffres ne seront équilibrés que lorsque tous les loyers inclus dans les baux des locataires seront effectivement déposés.

Un acheteur éventuel pourrait également demander si le vendeur applique les taux actuels du marché. Vérifiez si les locataires paient en dessous, à, ou au-dessus de ce que les autres propriétaires de la région facturent pour des propriétés similaires. Il peut y avoir une réelle valeur dans ce domaine pour l'acheteur. Certains propriétaires sont paresseux ou n'aiment tout simplement pas interviewer et placer de nouveaux locataires afin d'éviter d'augmenter les loyers pendant de longues périodes afin de garder les mêmes locataires en place.

Les loyers payés peuvent être considérablement inférieurs aux taux actuels du marché. Les loyers peuvent être augmentés immédiatement à l'expiration du bail pour modifier le retour sur investissement et les flux de trésorerie pour le bénéfice du nouveau propriétaire.