Définitions et différences
Définition d'une amélioration
Une amélioration est une mise à jour de propriété qui prolongera la «vie utile» de la propriété.
La théorie ici est que ce n'est pas juste une solution à court terme, plutôt c'est quelque chose qui va ajouter de la valeur à la propriété pour les années à venir.
Les améliorations sont généralement plus importantes que les réparations et impliquent généralement un coût plus élevé. Les améliorations comprennent:
- Ajouter quelque chose qui n'était pas là auparavant,
- Mettre à jour quelque chose qui existait ou
- Adaptation de l'actif à une nouvelle utilisation.
Exemples d'améliorations:
- Ajouter un ajout
- Ajout de la climatisation centrale
- Installation d'un système de sécurité
- Installation de nouveaux planchers de bois franc
- Remplacer un toit entier
- Remplacer toute la plomberie existante
- Remplacer toute l'électricité existante
- Rénover une cuisine
- Rénover une salle de bain
- Remplacer toutes les fenêtres
- Ajouter un deck
Définition d'une réparation
Une réparation est nécessaire pour maintenir la propriété en état habitable et fonctionnel. L'IRS définit les réparations comme celles qui "n'ajoutent pas de valeur significative à la propriété ou de prolonger sa durée de vie".
Quand quelque chose est réparé, il est généralement restauré à son bon état antérieur, pas amélioré.
Les réparations peuvent généralement être effectuées pour un montant d'argent raisonnable.
Exemples de réparations
- Refinir un plancher de bois
- Repeindre une pièce
- Réparer un toit
- Réparation de plomberie existante
- Réparation d'appareils existants
- Remplacement d'une poignée de porte
- Remplacer une fenêtre
- Remplacement d'un détecteur de fumée brisé
- Remplacement des planches pour planchers
- Remplacer les carreaux de sol fissurés
Comment déduire des améliorations sur vos impôts
Vous pouvez déduire les améliorations apportées à votre propriété, mais vous ne pouvez pas déduire la valeur totale de l'amélioration de l'année où l'amélioration s'est produite. C'est parce qu'une amélioration ajoute de la valeur à votre propriété pour les années à venir, pas seulement dans l'année en cours.
Par conséquent, les améliorations doivent être capitalisées et amorties selon un calendrier d'amortissement défini (il sera différent pour chaque actif). Vous devez diviser le coût de l'amélioration sur la durée de vie utile de l'amélioration et ensuite prendre une déduction annuelle basée sur les dépenses de l'année donnée.
Exemple de comment déduire une amélioration
Vous avez fait une amélioration d'une valeur de 5000 $ à votre propriété. Par conséquent, vous devez le déduire sur un calendrier d' amortissement défini. Nous utiliserons un tableau d'amortissement de 10 ans.
Nous supposerons qu'il n'y a pas de valeur de récupération, ce qui signifie que cela ne vaudra rien après les 10 années. Nous supposerons également une dépréciation linéaire, ce qui signifie que le coût sera réparti uniformément sur les 10 années.
Par conséquent, vous pouvez réclamer (5000 $ / 10) une dépense de 500 $ chaque année pour les 10 prochaines années. En supposant que vous avez un taux d'imposition de 28%, vous économiserez (500 $ .28) $ 140 en impôts pour l'année.
Comment déduire des réparations sur vos taxes
Une réparation est effectuée pour restaurer un élément à sa condition précédente.
Par conséquent, vous pouvez déduire le coût total de la réparation dans l'année d'imposition où la réparation a été effectuée.
Exemple de comment déduire une réparation
Vous avez effectué une réparation sur votre propriété d'une valeur de 5 000 $. En guise de réparation, vous pouvez déduire la totalité des dépenses de l'année en cours. Supposons que votre taux d'imposition est de 28%. Ainsi, vous économiserez ($ 5,000 * .28) $ 1400 en taxes.
Améliorations par rapport aux réparations, quel est le meilleur?
L'un n'est pas nécessairement meilleur que l'autre. Une amélioration, comme l'ajout d'un ajout, ajoute de la valeur à votre propriété, mais le coût total d'une réparation, comme la réparation d'une fuite de toit, peut être immédiatement déduit de vos impôts, laissant plus d'argent dans votre poche.
La situation idéale varie en fonction de vos besoins. Certains propriétaires doivent maximiser toutes les radiations immédiates, car leur subsistance dépend de leurs revenus de location annuels.
Dans ce scénario, il serait avantageux de pouvoir classer une dépense comme une réparation, car cela maximiserait l'argent après impôt du propriétaire pour l'année donnée. Toutefois, si le locateur n'a pas besoin de déductions supplémentaires pour l'année donnée, il pourrait être avantageux de prolonger la durée de l' amortissement de plusieurs années en classant la dépense comme une amélioration.
Beaucoup de propriétaires et les propriétaires de location utilisent une échappatoire en plaçant un locataire dans la propriété et ensuite effectuer des «réparations». Cela permet au propriétaire d'effectuer un entretien plus approfondi qui aurait autrement été classé comme une amélioration. Avec le locataire qui y habite déjà, le locateur peut prétendre que le travail est nécessaire pour assurer la satisfaction du locataire.
Pour les choses qui pourraient tomber dans une zone grise entre les améliorations et les réparations, cela dépend vraiment de la façon dont vous et votre comptable êtes à l'aise de défendre votre réclamation contre l'examen IRS.
* Vous devriez toujours consulter l'IRS ou un comptable agréé pour décider quelles déductions sont applicables à votre situation spécifique.