Les types de prêts couverts par le RESPA sont nombreux, mais il existe des types de prêts spécifiquement exonérés. Bien qu'il puisse être une bonne pratique de divulguer tous les coûts et les arrangements commerciaux affiliés de toute façon, il n'est pas réglementé par RESPA de le faire pour ces types de prêts exemptés.
Prêts commerciaux ou commerciaux - Normalement, les prêts garantis par des biens immobiliers à des fins commerciales ou agricoles ne sont pas couverts par le RESPA. Cependant, si le prêt est accordé à une entité individuelle pour l'achat ou l'amélioration d'une propriété locative de 1 à 4 unités résidentielles, elle est alors réglementée par le RESPA.
Les propriétaires d'entreprises commerciales sont généralement beaucoup plus avertis et connaissent bien l'immobilier et les transactions. Si ce n'est pas le cas, ils embauchent des professionnels pour les aider en raison de la grande taille des transactions. Il y a souvent une équipe de professionnels impliqués, des agents immobiliers aux avocats et aux chefs de projet. Ils ont chacun un travail spécifique à faire dans l'évaluation d'un achat immobilier commercial éventuel pour la convenance.
Cette équipe et le niveau de sophistication plus élevé des investisseurs, des acheteurs et des vendeurs est en contraste frappant avec l'acheteur d'une première maison ou quelqu'un qui n'a acheté que quelques maisons dans leur vie.
C'est pourquoi le RESPA est là pour protéger leurs intérêts. Les propriétaires commerciaux et les acheteurs ont leur protection embauchée.
Terrains vacants - Lorsqu'un prêt est consenti pour l'achat d'un terrain vacant , et qu'aucun produit du prêt ne sera utilisé pour construire une structure résidentielle couverte, le prêt est exempté de la supervision du RESPA.
C'est un autre cas de l'expérience et des connaissances relatives des participants à la transaction. Si un promoteur achète le terrain pour le subdiviser, ils ont leurs plans de lotissement, un ou plusieurs avocats pour s'occuper des lois locales et du zonage, et des gens de la construction prêts à conseiller pour obtenir le travail de pose dans les rues et les services publics.
Si une parcelle de terrain vacant doit être utilisée comme emplacement pour une installation industrielle ou de fabrication, la même expertise et la même connaissance des joueurs entrent en jeu. Si une grande entreprise veut un nouvel entrepôt ou une nouvelle usine de fabrication, elle sait déjà exactement à quoi cela ressemble, la taille des parcelles dont ils ont besoin pour les installations et le stationnement et les lois de zonage locales.
Grandes terres - Les terres de 25 acres ou plus, qu'il y ait une résidence ou non, ne sont pas couvertes. La section précédente s'applique ici, mais maintenant nous pouvons jeter dans la terre achetée pour un ranch ou une ferme où une résidence sera également construite ou est déjà présente. L'acheteur est probablement un éleveur ou un fermier expérimenté, ajoutant souvent à son ranch ou sa ferme adjacente. Il y a moins besoin de surveillance pour protéger leurs intérêts en raison de leur connaissance de la façon dont la terre sera utilisée.
Certaines hypothèses de prêt - Lorsqu'un prêt est pris en charge et que le prêteur n'a pas le droit d'approuver de futures personnes, le prêt n'est pas couvert. Il n'y a plus beaucoup de prêts résidentiels hypothétiques, mais les prêts VA sont une exception notable.
Prêts pour la construction seulement - À moins qu'un prêt ne soit consenti à titre de prêt à la construction, il n'est pas couvert. Souvent, les maisons personnalisées doivent être construites et la terre est utilisée comme garantie pour un prêt de construction temporaire pour construire la maison. Lorsque le prêt sera remboursé et qu'une nouvelle hypothèque permanente commencera, le RESPA n'est pas impliqué. Cependant, si le prêt est un prêt à la construction en un seul paquet, il est soumis à RESPA.
Gouvernements - Comme c'est généralement le cas avec les lois, le gouvernement s'est exempté lui-même et les gouvernements des États. Nous n'aborderons pas la question de savoir si le gouvernement est plus intelligent que nous, mais il s'exempte toujours de ce genre de choses.
Il semble que chaque année, il y a de nouvelles lois, réglementations, limitations et plus encore. L'agent immobilier expert devrait se tenir au courant d'eux, au moins au niveau de la grande image. Les sociétés de titre et les prêteurs y sont beaucoup plus impliqués, car ils doivent bien remplir les formalités administratives.