Pourquoi les acheteurs utilisent des hypothèques globales
Les acheteurs, en particulier dans les marchés de l'immobilier commercial, utilisent des hypothèques globales pour un certain nombre de raisons. Les prêteurs font de l'argent en faisant des prêts. Si les chiffres fonctionnent et qu'ils obtiennent suffisamment de sécurité, les prêteurs commerciaux seront à l'origine des prêts hypothécaires généraux utilisés dans les investissements immobiliers commerciaux. Peut-être que votre prochain investissement serait mieux servi en utilisant une hypothèque générale.
Vous devez consolider les propriétés pour un refinancement
Un investisseur peut posséder plusieurs propriétés financées à différents moments et avec des conditions hypothécaires très différentes.
Si les taux sont bas, il pourrait être possible de regrouper les propriétés pour les refinancer avec une hypothèque générale. Ce faisant, les paiements pourraient être inférieurs globalement. Il pourrait également permettre au propriétaire de retirer de l'argent pour être utilisé pour d'autres investissements. En particulier, si un investisseur détient plusieurs maisons achetées à des moments différents à des taux hypothécaires différents, cela peut être une option s'il y a une certaine équité. Pour les propriétés conservées pendant un certain temps, cela peut ressembler à ceci:
- Propriété Valeur 165 000 $, solde du prêt 125 000 $ à 6,5%, paiement 847 $ / mois
- Valeur de la propriété B 172 000 $, solde du prêt 122 000 $ à 6,75%, paiement 809 $
- Valeur de la propriété C 149 000 $, solde du prêt 118 000 $ à 6,0%, paiement 746 $
- La valeur totale est de 468 000 $, le total dû est de 365 000 $, le total des paiements de 2 402 $
- L'équité est d'environ 23%, donc un prêt est possible.
- Une nouvelle hypothèque générale de 365 000 $ au taux actuel de 5,0% est un paiement de 1 959 $
- Hausse de 443 $ des flux de trésorerie mensuels
Augmenter le financement pour les nouvelles acquisitions
Supposons qu'un investisseur veut développer ou réhabiliter une propriété commerciale. Le montant d'argent nécessaire pour l'achat et le travail est supérieur à ce qui peut être emprunté sur cette seule propriété. L'acheteur pourrait fournir d'autres propriétés dans le cadre d'une transaction hypothécaire globale.
Dans de bonnes conditions, l'acheteur pourrait obtenir plus que les fonds nécessaires pour le nouveau projet. Comme vous pouvez le voir dans l'exemple précédent, nous travaillons avec des propriétés détenues depuis un certain temps ou avons eu des acomptes importants. Le nouveau prêt nécessitera des capitaux propres importants, surtout si vous prenez des espèces.
Meilleures conditions de prêt
En incluant d'autres propriétés dans une hypothèque générale, le prêteur est mieux protégé avec une valeur supplémentaire comme garantie. Cela peut souvent être utilisé comme un outil pour négocier de meilleurs taux d'intérêt ou d'autres conditions de prêt. Si un paiement inférieur permet un flux de trésorerie positif des loyers, cela pourrait être le chemin à parcourir. Supposons que les dépenses ont augmenté, peut-être les taxes. En utilisant cette approche, l'investisseur pourrait revenir à ou près de flux de trésorerie précédents avec une hypothèque générale.
Les vendeurs peuvent verrouiller des biens supplémentaires en conservant du papier
Si la vente d'une propriété et demandé de prendre une partie du financement, un vendeur peut mieux protéger leur position si elles peuvent amener l'acheteur à utiliser d'autres biens qu'ils possèdent comme garantie supplémentaire pour le prêt. Peut-être un investisseur de la maison de location familiale unique avec un portefeuille important essaie d'investir dans l'investissement en appartement.
Un projet est trouvé, mais le vendeur doit reprendre une partie du financement. Ils ne peuvent le faire que si l'acheteur utilise d'autres propriétés pour renforcer la sécurité du vendeur.
Comme nous pouvons le voir, il existe des raisons d'affaires très saines pour l'utilisation d'une hypothèque immobilière globale. Si certains ou tous ces critères sont présents, les acheteurs, les vendeurs et les prêteurs devraient envisager cette alternative.