Éléments des contrats de location immobilière

by James Kimmons

Les contrats de location immobilière comportent de nombreux éléments qui définissent les droits et obligations du locateur / locateur et du locataire / locataire. En l'absence de restrictions d'utilisation, le locataire peut normalement utiliser la propriété à des fins légales.

01 - Possession de la propriété

Cet élément d'un bail immobilier concerne les droits de possession du locataire. Le propriétaire promet au locataire la possession de la propriété pour leur plaisir et promet que le propriétaire n'interviendra pas dans cette possession.

Cela ne signifie pas que le propriétaire ne peut pas entrer dans la propriété, car il fait généralement partie du contrat de location que le propriétaire a le droit d'entrer dans la propriété pour des réparations ou d'autres activités décrites dans le bail.

02 - Comment le locataire peut utiliser la propriété

Il existe de nombreux types de baux, résidentiel, bureau, commerce de détail , etc. Tous ces types peuvent avoir des raisons de spécifier des restrictions sur l'utilisation de la propriété par le locataire. Un bail résidentiel pourrait interdire l'utilisation à des fins commerciales. Un bail de bureau pourrait indiquer que la propriété ne peut être utilisée que comme un bureau "immobilier". Un bail de détail pourrait spécifier quels types de produits pourraient être vendus dans l'espace.

En l'absence de restrictions d'utilisation, le locataire peut normalement utiliser la propriété à des fins légales.

03 - Quelle est la durée du bail?

Généralement, les baux indiquent spécifiquement une date de début et une date de fin pour que le bail soit effectif. Cette période, lorsqu'elle est définie à la fois avant et arrière, signifierait qu'aucun avis de quitter serait nécessaire. Le locataire quitterait à la date de fin prescrite à moins qu'un nouvel accord soit conclu.

Les baux peuvent durer des mois ou des années. Certains États interdisent les baux de très longue durée de plus de 100 ans, mais c'est OK dans d'autres. Généralement, le terme est indiqué avec une date de début et une date de fin et la période totale. Exemple: Le bail se déroulera du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2007, soit une période de deux ans.

04 - Le dépôt de garantie

La plupart des baux ont une provision pour un ou plusieurs dépôts de garantie contre la possibilité de non-paiement du loyer ou des dommages à la propriété. La plupart des États ont des règles strictes sur la façon dont les dépôts doivent être traités et sur la question de savoir si l'intérêt doit être payé au locataire pendant que le dépôt est détenu. Il y a plusieurs fois des délais pour le remboursement des dépôts une fois la période de location terminée, la propriété est libérée et inspectée pour les dommages.

05 - Améliorations à la propriété louée

Généralement, pendant un bail, il n'y aura aucune amélioration faite par le propriétaire à moins que cela ne soit expressément mentionné dans le contrat de location, ou à moins qu'une nouvelle entente soit faite par écrit. Le locataire peut apporter des améliorations avec la permission du propriétaire, mais il deviendra la propriété du propriétaire à la fin du bail.

Les clauses d'améliorations sont beaucoup plus répandues dans les baux commerciaux. Les bureaux et les espaces commerciaux sont sujets à des modifications qui sont considérées comme des améliorations et qui sont faites pour accommoder les affaires du locataire.

06 - Entretien de la propriété louée

Les éléments d'entretien d'un bail immobilier peuvent varier considérablement selon qu'il s'agit d'un immeuble résidentiel ou commercial. Dans la plupart des baux résidentiels, le propriétaire est responsable de toutes les réparations et de l'entretien. Dans les propriétés commerciales, il existe des accords différents qui pourraient faire de la maintenance la responsabilité du locataire. Comme dans tout contrat, les responsabilités des parties doivent être soigneusement et complètement énoncées pour éviter tout malentendu.

Dans le cas d'un établissement de vente au détail ou d'un bureau, il pourrait être nécessaire de faire l'entretien des appareils, tels que les présentoirs, qui incomberaient au locataire, tandis que la structure et l'entretien principal du bâtiment seraient effectués par le propriétaire.

07 - Cession ou sous-location du bien loué

Si le locataire cède son bail, cela signifie généralement qu'il a transféré tous ses intérêts à bail à l'autre partie. Dans une sous-location, le locataire initial délivre la propriété à un autre, avec une partie de leurs intérêts transférés.

Le contrat de location précisera si une cession ou sous-location est autorisée et dans quelles circonstances. Dans de nombreux cas, le locataire conserve une partie ou la totalité de sa responsabilité pour le paiement des loyers et la responsabilité pour les dommages à la propriété.

08 - Options pour le locataire dans le bail immobilier

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De nombreux baux offrent au locataire la possibilité de renouveler le bail avant la fin de la période de location. Avec le préavis approprié, le locataire peut renouveler pour une autre période pré-convenue. Un exemple de clause pourrait se lire comme suit: «N'importe quel moment jusqu'à trente jours avant l'expiration de ce bail, le locataire peut choisir de prolonger le bail un autre six mois par un avis écrit au propriétaire.Le montant du loyer sera $ xxx.xx par mois pour le nouveau bail. "

Une autre option est celle d'acheter la propriété pendant la période de location. Généralement, le prix d'achat est indiqué, et le propriétaire peut ou ne peut pas appliquer une partie des paiements de location à l'acompte ou au prix d'achat.