Lorsqu'un propriétaire d'entreprise achète un immeuble commercial avec une hypothèque, le détenteur de l'hypothèque peut exiger que l'acheteur obtienne une police d'assurance qui comprend la clause hypothécaire standard .
Voici un exemple.
Exemple
Andy possède A-1 Appliances, une entreprise qui vend des appareils électroménagers. La société d'Andy vient d'acheter un nouvel entrepôt avec une hypothèque obtenue auprès de Lucky Lending.
Le prêt A-1 obtenu auprès de Lucky Lending est garanti par l'entrepôt. Parce que l'entrepôt sert de garantie pour le prêt, Lucky Lending a un intérêt assurable . Pour protéger l'intérêt de Lucky, l'accord de prêt exige A-1 pour assurer l'entrepôt contre les dommages par le feu et d'autres périls dans le cadre d'une politique de propriété commerciale. Le contrat stipule que la police doit inclure la clause hypothécaire standard.
Clause standard
Dans les années passées, les assureurs qui rédigeaient des polices d'assurance des biens étaient tenus d'utiliser un formulaire de police appelé la police d'incendie standard de New York de 1943. Ce dernier contenait une clause intitulée Mortgagee, qui portait sur les droits des prêteurs. Cette clause a été appelée la clause hypothécaire standard .
De nos jours, le formulaire de New York est rarement utilisé, et la politique de propriété commerciale ISO est considérée comme la norme de l'industrie. Le formulaire ISO s'adresse aux créanciers hypothécaires dans une clause intitulée Mortgageholders. Cette clause sert maintenant de clause hypothécaire standard. Il apparaît dans de nombreuses polices immobilières rédigées par des assureurs individuels.
Intérêts
La clause d'hypothèque ISO s'applique au détenteur d'hypothèque mentionné dans les déclarations. Le prêteur est couvert pour la perte ou l'endommagement du bâtiment ou de la structure qui sert de garantie pour le prêt.
Si plusieurs prêteurs sont listés dans la police, ils sont couverts dans l'ordre de préséance. Par exemple, supposons qu'un preneur d'assurance ait acheté un immeuble avec deux hypothèques (une première et une seconde). Si le bâtiment brûle, le prêteur figurant sur la première hypothèque sera payé. Après que le premier prêteur a été indemnisé, le prêteur sur la deuxième hypothèque recevra le paiement.
La clause d'hypothèque stipule que les prêteurs recevront un paiement "au fur et à mesure que leurs intérêts apparaîtront". Cela signifie que le montant que chaque prêteur recevra dépend de l'étendue des dommages à l'immeuble assuré et le solde impayé (principal et intérêts) du prêt. Par exemple, un incendie détruit l'entrepôt d'A-1 Appliances. Au moment de l'incendie, A-1 doit à Lucky Lending 750 000 $ en capital et intérêts courus. Lucky Lending reçoit un paiement d'assurance de 750 000 $, son intérêt dans la propriété.
Le montant que l'assureur paiera pour une perte est assujetti à la limite de la police. Par exemple, si l'entrepôt de A-1 est assuré pour 1,5 million de dollars, l'assureur ne paiera pas plus de 1,5 million de dollars à toutes les parties couvertes (A-1 Appliances et tous les prêteurs).
Dans certains États, les prêteurs sécurisent leurs prêts par des actes de fiducie plutôt que par des hypothèques. Pour cette raison, le terme prêteur hypothécaire dans la clause hypothécaire standard comprend un fiduciaire.
Forclusion
Le droit du prêteur de recouvrer une perte en vertu de la police immobilière de l'emprunteur n'est pas affecté par les mesures de forclusion que le prêteur a engagées contre le propriétaire avant la perte. Par exemple, supposons qu'A-1 Appliances ne fasse pas plusieurs paiements hypothécaires, Lucky Lending émet un avis de défaut. Un mois après la publication de l'avis, l'entrepôt est détruit par un incendie. L'avis par défaut n'affectera pas le droit de Lucky de recevoir le paiement de la perte en vertu de la politique.
Actes du preneur d'assurance
Le créancier hypothécaire a le droit de recouvrer une perte en vertu de la police même si le preneur d'assurance a violé une condition du contrat d'assurance.
Par exemple, supposons que l'entrepôt d'A-1 Appliances soit détruit par un incendie. A-1 dépose une réclamation auprès de son assureur de biens pour les dommages causés au bâtiment et à son contenu. Cependant, A-1 refuse de laisser un expert sur la propriété pour inspecter les dommages. L'assureur rejette finalement la réclamation de A-1 parce que A-1 n'a pas respecté une condition de police .
Le droit de Lucky Lending de récupérer en vertu de la police ne sera pas affecté par les actions de A-1 tant que le prêteur remplira certaines conditions. Le prêteur doit:
- Payer toute prime due en raison du défaut de paiement du preneur d'assurance
- Soumettre une preuve de perte (si le preneur d'assurance ne l'a pas fait) dans les 60 jours suivant la réception d'un avis indiquant qu'une preuve de perte est due
- Aviser l'assureur si le prêteur est au courant de tout changement dans la propriété ou l'occupation du bâtiment, ou si le risque a changé considérablement
Une fois que le prêteur a terminé toutes ces étapes, il est admissible à recevoir un paiement de perte en vertu de la politique de propriété de A-1.
Transfert de droits
La clause ISO Mortgageholders contient une clause de subrogation . Il stipule que si l'assureur fait un paiement de perte au prêteur mais refuse le paiement à l'assuré, les droits de subrogation du prêteur sont transférés à l'assureur dans la mesure du montant du paiement. Dans l'exemple précédent, A-1 Appliances s'est vu refuser un paiement en vertu de la police parce qu'elle ne respectait pas les modalités du contrat d'assurance. Supposons que Lucky Lending a reçu un paiement d'assurance de 700 000 $ pour sa participation dans l'entrepôt endommagé. L'incendie a été causé par un défaut dans un séchoir électrique stocké dans le bâtiment. Si Lucky Lending n'avait pas reçu d'indemnisation pour les dommages, le prêteur aurait pu poursuivre le fabricant de la sécheuse pour dommages matériels .
L'assureur de biens de A-1 a indemnisé Lucky Lending pour la perte. Ainsi, le droit du prêteur de poursuivre le fabricant pour obtenir une indemnisation est transféré à l'assureur. L'assureur a maintenant le droit de poursuivre le fabricant pour récupérer les 700 000 $ qu'il a versés à Lucky Lending.
L'assureur peut choisir de payer au prêteur le principal de l'hypothèque, majoré des intérêts courus. Si une dette reste, le preneur d'assurance doit payer ce montant à l'assureur.
Annulation et non-renouvellement
En vertu de la clause d'hypothèque, l'assureur doit aviser par écrit le titulaire de l'hypothèque si l'assureur annule la police ou refuse de la renouveler . Si l'assuré n'a pas payé la prime, l'assureur doit aviser le prêteur 10 jours à l'avance avant d'annuler la police. Si l'assureur annule la police pour une raison autre que le non-paiement de la prime, il doit donner un préavis de 30 jours au prêteur. Si l'assureur décide de ne pas renouveler la police, il doit donner un préavis de dix jours au prêteur.
Ces conditions d'annulation peuvent être modifiées par la loi de l'État. Par exemple, certains États exigent que les assureurs avisent un prêteur au moins 45 jours à l'avance si une police est annulée pour une raison autre que le non-paiement de la prime.