7 conseils pour placer un grand locataire dans votre immeuble de placement
1. Suivez la loi
Les locateurs doivent traiter tous les locataires éventuels de façon égale. Il existe une loi, connue sous le nom de Federal Fair Housing Act , qui vise à prévenir la discrimination contre certaines catégories de personnes dans toute activité liée au logement.
En bref, vous ne pouvez pas discriminer en fonction de:
- Course ou couleur
- origine nationale
- Religion
- Sexe
- Statut familial (familles avec enfants)
- Invalidité
En outre, de nombreux états ont leurs propres règles de logement équitable que vous devez suivre, alors assurez-vous de connaître et de respecter vos lois locales.
2. Choisissez un locataire avec un bon crédit
Vous voulez chercher un locataire financièrement responsable. S'ils sont responsables de payer leurs factures, ils auront de fortes chances de payer leur loyer à temps et d'être responsables de votre appartement. Vérification des finances d'un locataire est un processus en deux étapes:
A. Vérifier le revenu:
- Idéalement, vous voudrez trouver un locataire dont le revenu mensuel est au moins trois fois le loyer mensuel.
- Demandez des copies de leurs talons de paye.
- Appelez directement leur employeur pour confirmer leur emploi, leur durée d'emploi, leur dossier de présence et leurs gains mensuels.
B. Effectuez une vérification de crédit :
- Ont-ils l'habitude de payer leurs factures à temps?
- Vérifiez leur ratio revenu / dette.
- Même si leur revenu est trois fois le loyer mensuel, vous devez tenir compte de la dette qu'ils ont.
Par exemple: Le loyer est de 1000 $ par mois. Le locataire A gagne 3 000 $ par mois, mais il a des dettes de 2 400 $ par mois. Ce locataire peut avoir plus de mal à se permettre l'appartement malgré leur revenu mensuel. Le locataire B gagne 2500 $ par mois, mais n'a aucune dette. Ce locataire pourrait être un excellent candidat pour payer le loyer même si son revenu n'est pas trois fois le loyer mensuel.
- Rechercher des expulsions antérieures , des jugements civils contre ou des faillites.
3. Effectuer une vérification des antécédents criminels
L'information criminelle est enregistrée au public et peut être consultée dans divers palais de justice. Cette vérification entraînera des infractions graves et mineures. Vous aurez besoin du nom et de la date de naissance du locataire pour en exécuter un. Gardez à l'esprit que ceux qui ont un casier judiciaire peuvent essayer de falsifier cette information, alors assurez-vous de vérifier une pièce d'identité valide pour vérifier qu'ils sont bien ceux qu'ils prétendent être.
Une vérification criminelle approfondie comprendra:
- Recherche de dossier de la Cour fédérale
- Une recherche de casier judiciaire à l'échelle de l'État
- Une cour pénale du comté
- Une recherche du délinquant du ministère des Services correctionnels
- Recherche dans la base de données sur les délinquants sexuels
3 points de prudence:
- Certains États, comme la Californie, interdisent aux propriétaires de faire preuve de discrimination à l'encontre de locataires ayant certaines condamnations pénales. En tant que locateur, vous aurez peut-être plus de facilité à justifier le rejet d'un éventuel locataire coupable d'une infraction liée à la drogue ou aux crimes violents que le fait de refuser un locataire avec 50 contraventions pour excès de vitesse. C'est parce que les drogues ou les crimes violents peuvent compromettre la sécurité des autres locataires.
- Il n'existe pas de base de données nationale sur les casiers judiciaires, de sorte qu'il peut être difficile de faire une vérification approfondie des antécédents.
- Faire une vérification criminelle peut prendre beaucoup de temps. Il peut être préférable d'embaucher une société de sélection des locataires de bonne réputation pour effectuer cette vérification pour vous. Il peut souvent être combiné avec la vérification de crédit, moyennant des frais supplémentaires bien sûr.
4. Regardez l'historique de location du locataire
Si possible, vous devriez parler à au moins deux des propriétaires précédents du locataire . C'est parce que, si le demandeur était un locataire problème, le propriétaire actuel peut vouloir obtenir le locataire de leurs mains et peut ne pas être aussi véridique.
Questions que vous devriez demander:
- Le locataire a-t-il payé son loyer à temps ?
- Quelle était la raison du déménagement? Le locataire a-t-il été expulsé pour non-paiement du loyer ou pour avoir enfreint les règles du locateur?
- Le locataire a-t-il donné un préavis de 30 jours avant de déménager ?
- Comment ont-ils gardé leur appartement? Étaient-ils propres?
- Ont-ils causé des dommages à l'appartement autres que l'usure normale ?
- Étaient-ils respectueux de leurs voisins?
- Se plaignaient-ils souvent?
Bien sûr, si le candidat est un locataire pour la première fois, un étudiant ou un récent diplômé, il peut ne pas avoir d'historique de location.
Dans ce cas, vous pouvez demander un cosignataire pour le bail.
5. Choisissez un locataire qui est stable
Sur leur formulaire de demande, regardez les adresses antérieures et les antécédents professionnels du locataire. Déplacent-ils ou changent-ils souvent d'emploi? Si elles bougent souvent, cette tendance est susceptible de continuer et vous aurez bientôt un poste vacant à nouveau sur vos mains. S'ils n'ont pas montré un emploi régulier, ils pourraient ne pas être en mesure de payer l'appartement dans un délai de trois mois et vous devrez recommencer votre recherche de locataire ou faire face à une expulsion.
6. Maximum de deux personnes par chambre
Plus le nombre de personnes par appartement est élevé, plus le bruit est important et plus l'usure de votre investissement est importante. Bien que le HUD ne dispose pas de règles spécifiques concernant le nombre d'occupants par chambre, une règle d'un maximum de deux personnes par chambre est considérée comme raisonnable en vertu de la Fair Housing Act, avec les exceptions suivantes:
- Etat et droit local:
- Si un état ou un lieu a des codes de logement spécifiques, alors le propriétaire doit les suivre.
- Taille et configuration de l'habitation:
- Une chambre de 500 pieds carrés peut contenir plus d'occupants qu'une pièce de 250 pieds carrés.
- Une unité avec un salon et une tanière peut contenir plus d'occupants qu'un sans.
- Âge et nombre d'enfants:
- Refuser de louer à deux adultes avec un bébé pour une chambre pourrait être considéré comme discriminatoire, mais refuser de louer à deux adultes avec un adolescent pour une chambre à coucher serait considéré comme raisonnable.
- Vous pouvez donner un nombre maximum de personnes par appartement, mais vous ne pouvez pas donner un nombre maximum d'enfants par appartement.
- Limites du système septique / égout:
- Si la capacité du système ne peut tolérer qu'un certain nombre d'occupants dans le logement.
7. Faites confiance à votre instinct
Vous pouvez faire toutes les projections dans le monde, mais parfois votre instinct est le meilleur juge de caractère. Vous pensez peut-être qu'il y a quelque chose à propos d'un locataire qui, autrement, a l'air bien sur le papier. plus tard pour constater que le locataire a utilisé l'identité de quelqu'un d'autre pour demander l'appartement. Faites confiance à votre dépistage, mais n'ignorez pas votre intestin.