Location à des locataires avec des casiers judiciaires

Utilisation de l'histoire criminelle dans le dépistage des locataires

Bien que ce soit en fin de compte la décision du locateur quant aux locataires qu'il placera dans ses biens locatifs , certaines règles doivent encore être respectées. Dans le cadre du processus de sélection , un locateur peut accéder au casier judiciaire d'un locataire. Un locateur doit suivre certaines règles lorsqu'il utilise ce casier judiciaire pour accepter ou rejeter des locataires éventuels . Apprenez ce qu'il faut rechercher dans un casier judiciaire et ce qu'il faut inclure dans une politique sur les antécédents criminels pour éviter d'être accusé de discrimination.

9 choses à considérer lors de l'examen du casier judiciaire

1. L'individu a-t-il été condamné?: Il y a une grande différence entre être arrêté pour un crime et être reconnu coupable d'un crime. Une arrestation ne vous rend pas coupable de quelque chose, alors faites attention si vous essayez de rejeter un locataire potentiel basé seulement sur une arrestation.
2. Qu'est-ce que l'infraction?: Quelle infraction le locataire at-il réellement commise? Comprenez-vous la nature du crime? Sinon, consultez un avocat ou un agent de police pour obtenir des éclaircissements.
3. À quel point l'infraction est-elle grave?: Le locataire éventuel at-il dû payer une amende ou purger une peine d'emprisonnement pour l'infraction qu'il a commise? Ont-ils volé une chemise du centre commercial ou ont-ils tiré sur quelqu'un?
4. À quel point l'infraction est-elle récente?: Le locataire at-il commis l'infraction l'an dernier ou l'a-t-il eu il y a 20 ans?
5. Combien y a- t -il d'infractions? Le locataire éventuel a-t-il un acte criminel à considérer ou a-t-il une longue liste d'infractions?

1. Les infractions couvrent-elles plusieurs années ou sont regroupées en une seule période?: S'il y a plusieurs infractions, sont-elles toutes survenues à peu près au même moment ou les infractions ont-elles lieu au cours de plusieurs années différentes?
2. Pourrait-elle mettre d'autres locataires à risque?: La nature du crime commis par le locataire éventuel a-t-elle mis en péril d'autres locataires? Quelques exemples pourraient être le trafic de drogue, le viol, l'abus sexuel ou l'agression et la batterie. Un locateur est responsable du maintien d'un environnement sécuritaire dans lequel ses locataires peuvent vivre.

1. L'infraction pourrait-elle influencer la capacité du locataire à payer le loyer?: Les antécédents criminels du locataire influenceront-ils sa capacité de payer le loyer mensuel? Si le locataire n'a pas d'emploi passé ou actuel, vous avez le droit de refuser de louer à ce locataire en raison de leur incapacité à payer leur loyer.
2. L'infraction pourrait-elle mettre en péril vos biens locatifs ?: Un locateur a la responsabilité de garder ses biens locatifs en lieu sûr. Le casier judiciaire du locataire met-il en danger le bien locatif? Quelques exemples de cela pourraient être l'incendie criminel ou le vandalisme .

Pouvez-vous refuser le logement à tout locataire ayant des antécédents criminels?

Une politique générale de refus de logement à tout locataire éventuel ayant des antécédents criminels serait considérée comme discriminatoire en vertu de la Loi fédérale sur le logement équitable . Les propriétaires sont autorisés à avoir des politiques en place qui refusent le logement à ceux qui ont des antécédents criminels spécifiques qui pourraient compromettre la sécurité des autres locataires ou de la propriété. Lorsqu'il examine les antécédents criminels d'un locataire, le locateur doit également tenir compte du type d'infraction, de la gravité de l'infraction et du temps écoulé depuis l'infraction. eu lieu.

Le logement équitable protège-t-il les locataires avec des casiers judiciaires?

La Loi fédérale sur le logement équitable ne protège pas spécifiquement ceux qui ont des antécédents criminels de la discrimination dans les activités liées au logement.

Au contraire, le Bureau du conseiller juridique du HUD a publié des lignes directrices sur la façon dont les propriétaires et les autres secteurs de l'industrie du logement devraient s'adresser à ceux qui ont un casier judiciaire afin de minimiser les risques d'être accusés de discrimination.

Les groupes spécifiques qui sont protégés par Fair Housing comprennent la couleur, le handicap, le statut familial , l'origine nationale, la race, la religion et le sexe. HUD croit que le refus de louer à ceux qui ont des antécédents criminels pourrait avoir pour résultat de discriminer les minorités.

Afro-américains et hispaniques sont arrêtés, condamnés et emprisonnés à des taux beaucoup plus élevés que la population générale. En 2014, par exemple, 36% de la population carcérale totale des États-Unis était afro-américaine, mais les Afro-Américains ne représentaient que 12% de la population totale et les Hispaniques représentaient 22% de la population carcérale, mais seulement 17% des Hispaniques. de la population totale.

En raison de ce fait, HUD estime qu'une politique de propriétaire qui restreint les locataires en fonction des antécédents criminels affecterait de manière disproportionnée ces groupes minoritaires plus que les locataires potentiels d'autres races, de sorte qu'il pourrait être considéré comme une pratique discriminatoire.

Le HUD subdivise cette discrimination en deux catégories: la discrimination non intentionnelle et la discrimination intentionnelle.

Discrimination involontaire contre les locataires minoritaires ayant des antécédents judiciaires

HUD utilise un processus en trois étapes pour déterminer si la politique d'antécédents criminels d'un propriétaire est discriminatoire et viole la Loi sur le logement équitable.

1. La politique en matière d'antécédents criminels a-t-elle un effet discriminatoire? L'accusateur doit fournir des preuves démontrant que la politique porte préjudice à ceux d'une race ou d'une origine nationale plus que d'autres groupes de personnes. Des statistiques nationales ou locales devraient être utilisées pour prouver ce point, mais si elles ne sont pas disponibles, des statistiques nationales peuvent également être utilisées. Chaque cas est unique et doit donc utiliser des faits spécifiques, tels que les dossiers des locataires, les statistiques criminelles locales et les données du recensement, pour appuyer leur demande.

2. La politique est-elle nécessaire pour obtenir un intérêt légitime non discriminatoire? : Il appartient maintenant au propriétaire de fournir des preuves pour prouver que sa politique en matière d'antécédents criminels n'est pas une forme de discrimination, mais plutôt une politique nécessaire pour une autre raison légitime. Beaucoup de locateurs prétendent que la raison de la politique est de protéger la sécurité des autres locataires de leur propriété. Puisque l'une des principales responsabilités du propriétaire est de protéger la sécurité de ses locataires et de leurs biens, cela est généralement considéré comme une raison légitime de refuser de louer à un locataire ayant des antécédents criminels.

Toutefois, le locateur doit fournir une raison spécifique expliquant pourquoi les antécédents criminels spécifiques du locataire menacent la sécurité de la propriété et des locataires. Une affirmation générale selon laquelle toute personne ayant des antécédents criminels est plus dangereux que toute personne sans antécédents criminels ne tiendra pas. Un exemple précis pourrait être le refus de louer à un éventuel locataire qui est un délinquant sexuel condamné parce que cela pourrait mettre en danger vos autres locataires.

Les locateurs ont le droit de refuser de louer à des locataires potentiels qui ont des antécédents de condamnations criminelles, mais cette politique ne peut être une politique générale qui exclut toute personne qui a déjà été reconnue coupable d'une infraction. La politique doit être précise en stipulant que le propriétaire ne louera pas à ceux qui ont des condamnations criminelles qui pourraient mettre en danger la sécurité des locataires ou des biens. Par exemple, une personne ayant des antécédents de contraventions ne risque pas de constituer une menace accrue pour les autres locataires, mais une personne reconnue coupable de trafic de drogue pourrait le faire.

De plus, les locateurs ne peuvent pas refuser de louer à des locataires potentiels qui ont été arrêtés, mais non condamnés, car une arrestation ne signifie pas que la personne est coupable d'un crime quelconque. Par conséquent, le propriétaire ne peut pas prouver que cette personne présente un risque accru pour les autres locataires de la propriété.

Enfin, le propriétaire doit tenir compte de la façon dont le crime s'est produit récemment. Il sera plus difficile de justifier le refus de louer à un locataire éventuel si le crime est survenu il y a 20 ans.

3. Y a-t-il une alternative moins discriminatoire? Si le propriétaire est en mesure de prouver qu'il a une raison légitime de mettre en place sa politique de casier judiciaire, il appartient maintenant à l'accusateur de prouver qu'il existe une autre méthode moins discriminatoire , pour le propriétaire d'atteindre cet objectif. Cela pourrait inclure d'autres facteurs, en plus d'examiner les antécédents criminels du locataire, comme les antécédents de location du locataire, l'âge au moment des infractions criminelles ou les efforts de réhabilitation du locataire après les infractions.

Discrimination intentionnelle à l'encontre des locataires minoritaires ayant un casier judiciaire

Un locateur pourrait être accusé et reconnu coupable de discrimination s'il traite différemment les locataires ayant un casier judiciaire similaire. Si deux locataires éventuels ont des antécédents criminels semblables, mais sont de races différentes, et que le locateur fait des exceptions pour un locataire et non pour l'autre, cela pourrait constituer une violation de Fair Housing.

Par exemple, si tous les autres facteurs sont similaires, louer un Asiatique qui a été reconnu coupable d'avoir volé une voiture, mais refuser de louer à un Hispanique reconnu coupable d'avoir volé une voiture, pourrait vous amener à être accusé et potentiellement condamné. la discrimination dans le logement. Un autre exemple de discrimination intentionnelle au cours du processus de sélection des locataires serait de dire à quelqu'un qui a téléphoné African American que leur casier judiciaire les disqualifierait de louer votre propriété, mais en permettant à quelqu'un qui a semblé caucasien au téléphone pour voir la propriété malgré un Dossier criminel.

Il appartient au locataire éventuel de prouver que le locateur a fait preuve de discrimination envers lui parce qu'il est membre d'un certain groupe et qu'il a traité différemment d'autres locataires éventuels ayant des antécédents criminels semblables parce qu'ils appartiennent à une race ou à un groupe différent . Le locateur devra fournir des preuves pour prouver qu'il existe un autre facteur, outre la race, qui l'a amené à louer à un locataire et non à l'autre. Le locateur peut toujours utiliser d'autres critères d'admissibilité , qui ne sont pas considérés comme discriminatoires, afin de choisir un locataire, comme la capacité du locataire de payer le loyer à temps .

Refuser un locataire potentiel pour des crimes liés à la drogue

Un locateur ne peut être reconnu coupable de discrimination involontaire pour avoir refusé de louer à un locataire qui a été déclaré coupable de «fabrication ou distribution illégale d'une substance contrôlée». Cela n'inclut pas les locataires qui ont été arrêtés mais non reconnus coupables les locataires qui ont été reconnus coupables ou arrêtés pour possession de drogue.

Bien qu'un locateur ait le droit légitime de refuser de loger une personne qui a été reconnue coupable de fabrication ou de distribution illégale de drogue, si un locateur n'utilise cette condamnation que pour refuser de loger des membres d'une certaine race, origine nationale ou autre groupe, le locateur peut toujours être accusé et reconnu coupable de discrimination intentionnelle en matière de logement. C'est parce que le propriétaire utilise la conviction de drogue comme une couverture pour la discrimination raciale.