Prendre soin de vos locataires, de vos biens et de vos finances
3 Stratégies de gestion des biens locatifs
Avant de pouvoir sélectionner la bonne stratégie pour vous, vous devez comprendre toutes les différentes zones d'une propriété locative qui doivent être gérées.
Les responsabilités de gestion d'un propriétaire peuvent être divisées en trois sections:
- Gestion des locataires
- Gestion de la maintenance et des inspections de la propriété
- Gérer les finances
1. Gestion des locataires
C'est la partie de la gestion des biens locatifs qui est la plus immédiate et la plus évidente. Toutefois, être un propriétaire prospère implique beaucoup plus que de simplement percevoir le loyer. Vous devez gérer:
- Collection de loyers : Fixer les dates d'échéance. Collecte de loyer chaque semaine ou mois. Établir des frais de retard et des périodes de grâce. Traiter avec le loyer impayé.
- Contrats de location : Vérification que le bail comprend tous les termes juridiques requis par la loi locataire propriétaire de votre état. S'assurer que le bail est à jour avec la version la plus récente de la loi. Gérer la date de début et de fin du bail de tous les locataires.
- Dépistage des locataires : vacance publicitaire. Configuration des rendez-vous Vérification des informations sur les applications. Vous pouvez également déterminer si certains locataires conviennent.
- Move-In : Signature des contrats de location. Dépasser les règles, les exigences et les règlements. Collecte de dépôt de garantie et le loyer du premier mois. Marcher à travers et noter l'état actuel de l'unité locative.
- Move-Out : Vérification de la fin du bail. Vérification de l'état du logement locatif pour tout dommage . Commencer le processus pour trouver un nouveau locataire pour un appartement.
- Plaintes des locataires: Plaintes de placement. Mettre en place un plan de jeu pour résoudre le problème.
- Demandes de réparation: Répondre rapidement aux demandes. Prioriser l'importance de la réparation. Faire la réparation vous-même ou embaucher quelqu'un pour le faire.
- Expulsions locatives : Envoi des avis légalement requis par le locataire avant l'expulsion. Dépôt d'une demande d'expulsion auprès du tribunal. Préparer votre preuve qui appuie le motif de l'expulsion.
2. Gestion de la maintenance et des inspections de la propriété
La deuxième partie principale de la gestion des biens locatifs est la propriété elle-même. La structure physique doit être maintenue pour la santé et la sécurité des locataires. Votre compagnie d'assurance peut également exiger que certaines parties de la structure, comme le toit, répondent à certaines normes ou refusent d'assurer la propriété.
- Entretien: Couper l'herbe. Ramasser des feuilles. Déblayer la neige. Sortir la poubelle. Garder toutes les parties communes propres. S'assurer que les locataires ont accès à l'eau courante en tout temps et chauffer l'hiver. La réparation des fuites du toit, des fuites de plomberie, des carreaux fissurés, des mains courantes lâches, des serrures de portes ou de fenêtres défectueuses.
- Inspections: Vous devrez faire face à des inspections de la ville et même de votre prêteur et compagnie d'assurance. Les inspections de la ville doivent s'assurer que votre propriété respecte certains codes de santé et de sécurité. Le prêteur et la compagnie d'assurance inspectent la propriété pour s'assurer que la propriété vaut le montant qu'ils prêtent ou le montant pour lequel ils l'assurent.
3. Gérer les finances
La troisième partie de la gestion que vous aurez à faire face à la possession d'un bien locatif implique les finances. Vous devez comprendre combien d'argent arrive chaque mois et combien d'argent sort.
- Loyer Paiements: Combien vous collectez dans le loyer chaque mois.
- Paiement hypothécaire: Ce que vous payez chaque mois sur votre prêt hypothécaire.
- Assurance: Combien payez-vous pour assurer votre propriété.
- Taxes: Quelles sont vos taxes foncières annuelles.
- Services publics: Si les locataires ne sont pas responsables de payer pour les services publics, combien les factures d'eau, de gaz et d'électricité sont chaque mois pour la propriété.
- Frais / amendes: Frais que vous pourriez avoir à payer pour des inspections de propriété ou des frais de justice. Amendes inattendues pour des problèmes d'entretien à la propriété.
3 Stratégies de gestion locative
Maintenant que vous comprenez les différentes zones d'une propriété locative qui doivent être gérées, vous pouvez déterminer comment vous voulez gérer ces zones.
Il y a trois approches principales:
- Gestion de bricolage
- Demi Do It Yourself / Half Outsource
- Externaliser la gestion complètement
1. Gestion de bricolage
Dans cette approche de gestion, vous êtes responsable de tout, donc du bricolage. Vous êtes celui qui collecte le loyer, pelleter la neige et déposer vos impôts.
Avantages
- Contrôle total: En tant que propriétaire locatif, vous êtes propriétaire d'une entreprise. Lorsque vous faites tout vous-même, vous savez ce qui se passe dans toutes les parties de votre entreprise.
- Conscient des problèmes rapidement: Puisque vous avez la main dans toutes les parties de la gestion, vous êtes capable de voir tout de suite quand un problème se produit. Malheureusement, parce que vous êtes responsable de tout ce qui se passe sur votre propriété, vous ne pourrez peut-être pas résoudre ce problème immédiatement.
Les inconvénients
- Manque de connaissances: Il est impossible d'être un expert en tout. Si vous aviez embauché un comptable pour déclarer vos impôts, au lieu de le faire vous-même, le comptable aurait pu retenir plusieurs déductions dont vous n'étiez pas au courant. Si vous aviez embauché un avocat pour préparer votre contrat de location, au lieu de préparer votre propre bail, l'avocat aurait pu inclure certaines lois sur les locataires de l'État que vous avez ignorées. Si vous aviez embauché un professionnel pour installer le toit sur votre propriété, au lieu de l'installer vous-même, vous n'avez peut-être pas eu à faire face à une fuite de toit.
- Démesure: Être tout pour tous peut devenir trop. Puisque vous prenez la responsabilité de tout, vous pouvez être plus enclin à faire des erreurs.
Meilleur pour
- Les propriétaires avec un petit nombre de logements locatifs.
- Les propriétaires qui ont déjà possédé des entreprises.
- Les propriétaires ayant une expérience antérieure dans la gestion des locations.
- Les propriétaires qui veulent le contrôle.
2. Demi Do-It-Yourself / Half Outsource
Dans cette approche de gestion des biens locatifs, vous gérez les domaines dans lesquels vous estimez avoir une expertise, puis vous sous-traitez les domaines avec lesquels vous ne vous sentez pas à l'aise ou que vous n'avez tout simplement pas envie de gérer.
- Externaliser les problèmes juridiques
À titre d'exemple, vous pouvez décider d'externaliser toute question de gestion locative impliquant des questions juridiques. Vous pouvez vous sentir bien dans la gestion des finances de la propriété, l'entretien quotidien et les plaintes des locataires, mais vous êtes très mal à l'aise avec les questions juridiques. Dans ce cas, vous pouvez engager un avocat pour traiter les problèmes juridiques qui surviennent. Cela pourrait inclure la rédaction de votre contrat de location afin qu'il se conforme à toutes les lois de locataire de votre état et le traitement de toutes les expulsions locatives.
- Externaliser les problèmes de maintenance
Dans ce scénario, vous embaucheriez un bricoleur ou un surintendant d'immeuble pour s'occuper de toutes les questions d'entretien, mais géreriez vous-même toutes les autres obligations de gestion.
Avantages
- Frees Up Time: Si vous ne faites pas tout, vous aurez plus de temps, point final. Comment vous utilisez ce temps est à vous. Vous pouvez chérir plus de temps avec votre famille ou vous pouvez utiliser ce temps pour trouver des opportunités d'investissement supplémentaires.
- Avez Experts: Vous abandonnez le contrôle à d'autres qui, espérons-le, savent plus que vous dans une certaine zone.
Les inconvénients
- S'appuyer sur les autres: Vous faites confiance à ces personnes pour savoir ce qu'elles font et qu'elles ont vos meilleurs intérêts à l'esprit.
Meilleur pour
- Locateurs avec un nombre croissant de logements locatifs.
- Le propriétaire moyen.
3. Externaliser la gestion complètement
Dans cette stratégie de gestion, vous possédez la propriété, mais vous n'avez aucun désir d'être un gestionnaire pratique. Vous sentez que votre force est dans la sélection des propriétés, pas dans la gestion des opérations quotidiennes. Vous engagerez un gestionnaire immobilier ou une société de gestion immobilière. Les sociétés de gestion immobilière peuvent s'occuper de tout, y compris le contrôle des locataires, le déménagement des locataires, la collecte des loyers, l'entretien et les réparations, le déménagement des locataires et l'expulsion des locataires.
Avantages
- Liberté des maux de tête quotidiens: Vous n'aurez pas à répondre aux appels téléphoniques à deux heures du matin que le voisin d'à côté joue trop fort. Vous serez responsable pour le strict minimum, mais les décisions dont vous êtes responsable seront généralement les décisions les plus importantes, comme donner le OK pour commencer une expulsion du locataire.
Les inconvénients
- Coûteux: Les gestionnaires immobiliers coûteront des dizaines de milliers de dollars par année. Plus vous possédez d'unités locatives, plus cela vous coûtera cher.
- La mauvaise gestion peut détruire votre entreprise: vous mettez votre entreprise et donc votre gagne-pain dans les mains de quelqu'un d'autre. Il sera très difficile de trouver quelqu'un qui se soucie de votre succès et de votre échec autant que vous. Vous devez vous assurer de bien filtrer les éventuels gestionnaires et avoir une stratégie de sortie claire si les choses tournent mal.
Meilleur pour
- Les propriétaires qui vivent loin de leurs locations.
- Les propriétaires avec un grand nombre de propriétés locatives.
- Les investisseurs immobiliers avec des investissements diversifiés.