- Emplacement
- Financials
- Réparations
- Marché actuel
Évaluer l'emplacement de la propriété
L'emplacement est l'une des choses les plus importantes à considérer lors de l'évaluation d'une propriété d'investissement potentiel. Cela peut vous aider à faire une estimation éclairée du potentiel d'appréciation de la propriété au fil des ans.
Par exemple, le gourou de l'immobilier Robert Kiyosaki parle des avantages de l'achat d'une propriété à revenu près d'une communauté collégiale. Le raisonnement est, il ya toujours une offre suffisante de locataires, les parents des étudiants paieront généralement le loyer et vous pouvez souvent facturer un loyer plus élevé en raison de l'opportunité de la région et de la demande accrue pour les appartements.
Qu'est-ce que le quartier est comme
- Est-ce que c'est banlieusard ou urbain?
- Est-ce proche des magasins de détail, des centres de transport, des hôpitaux et des écoles?
- Quel type de locataire voudra vivre là-bas? (familles, personnes âgées, célibataires, classe moyenne, etc.)
- Y a-t-il suffisamment de locataires dans la région?
- Est-ce proche de votre résidence actuelle? Si c'est loin, vous devrez tenir compte des coûts de déplacement en termes de coûts financiers liés au navettage et des coûts d'opportunité liés à la perte de productivité.
- Le quartier est-il stable, en expansion ou en déclin? Y a-t-il beaucoup de propriétés vacantes ou y a-t-il beaucoup de nouvelles constructions?
- Voyez-vous une opportunité de croissance à l'avenir? Par exemple, une nouvelle ligne de chemin de fer qui se connecte à une grande ville est en cours de construction, ou une nouvelle entreprise déménage dans la région et crée de nouveaux emplois. Ceux-ci peuvent augmenter considérablement l'opportunité de l'emplacement.
Évaluer les états financiers de la propriété
Connaissez votre budget
- Combien pouvez-vous mettre dans cet investissement?
- Combien pouvez-vous vous permettre de perdre?
- Si vous avez besoin de fonds supplémentaires, d'où les obtiendrez-vous?
- Quel sera votre paiement hypothécaire mensuel et votre taux d'intérêt?
Regardez la valeur de la propriété
- Demandez à voir les revenus réels et les feuilles de dépenses pour la propriété. Si aucun n'est disponible, assurez-vous que vous êtes en mesure de prévoir raisonnablement les coûts d'exploitation.
- Calculer le revenu net d'exploitation (NOI) pour la propriété.
- Quel est le taux d'inoccupation standard dans votre région?
- Quel est le loyer projeté pour la propriété?
- Combien coûterait l'assurance?
- Combien sont les taxes?
- Que coûtera l' entretien de la propriété ?
- Avez-vous déterminé le taux de capitalisation de votre marché ( taux de capitalisation) ? Si vous n'êtes pas au courant du taux de capitalisation de votre marché, vous devriez consulter un courtier immobilier local.
- Une fois que vous avez déterminé le taux de capitalisation, vous pouvez maintenant diviser le NOI par le taux de capitalisation et obtenir la valeur actuelle de la propriété.
- Avez-vous fait une analyse comparative du marché (AMC)?
- Quelles sont les maisons comparables dans la zone de vente? Que vous achetiez une propriété locative ou que vous cherchiez à retourner une maison, vous voudrez vous assurer que vous ne payez pas trop pour la propriété.
Évaluer quelles réparations sont nécessaires
À quelles réparations êtes-vous à l'aise?
- Voulez-vous une propriété qui a juste besoin d'une couche de peinture et un nouveau tapis, êtes-vous OK avec une quantité modérée de travail ou êtes-vous à l'aise avec une cure de désintoxication (nouvelle plomberie, électrique, sols, murs, etc.)
Pouvez-vous vous permettre de faire ces réparations?
- Le coût des réparations variera grandement selon que vous êtes en mesure de le faire vous-même ou si vous avez besoin d'embaucher quelqu'un d'autre pour le faire.
- Votre budget de construction pour les matériaux et l'artisanat variera également considérablement selon que vous êtes en train de rénover une maison d'un million de dollars ou une propriété locative de cinquante mille dollars.
- Une autre règle générale est que les réparations coûteront toujours plus cher que prévu. Si vous embauchez un entrepreneur, un travail de deux semaines se transforme souvent en quatre semaines. Même si vous faites les réparations vous-même, les coûts peuvent devenir incontrôlables. Par exemple, vous envisagez de mettre en place de nouvelles plaques de plâtre dans une pièce pour 800 $. Quand vous ouvrez les murs, vous trouvez une infestation de termites et la nécessité non seulement d'exterminer mais aussi de ré-encadrer les murs. Des dépenses inattendues comme celles-ci s'ajouteront rapidement. Vous aurez non seulement un budget de construction plus élevé, mais vous paierez des coûts de financement supplémentaires, appelés «coûts accessoires», pour payer l'hypothèque, les taxes foncières et l'assurance sur la propriété vacante pendant que ces réparations supplémentaires sont effectuées.
Évaluer l'investissement par rapport au marché actuel
Essayer de retourner une McMansion pendant une récession ne sera pas la plus facile. Dans une récession, l'achat d'une propriété forclos à louer aux locataires pourrait être un meilleur pari pour le succès. Vous devez regarder ce qui se passe sur le marché immobilier maintenant et ajuster votre plan en conséquence.
Si vous achetez ce McMansion et avez l'argent pour le garder pendant sept ans jusqu'à ce que vous puissiez le vendre pour un profit, alors, oui, il peut potentiellement être un bon investissement. Une autre chose à regarder lors de l'achat d'une propriété est sa valeur de revente. Les actifs hautement souhaitables sont ceux qui peuvent être facilement achetés et vendus indépendamment du marché. Ils sont toujours en demande. Considérez-les comme des nécessités, comme le pain et l'eau.
Les gens n'ont pas besoin d'une maison avec une piscine creusée et une salle de projection de télévision. Les gens ont besoin d'une maison avec une salle de bain propre et un toit solide. Vous voulez que votre propriété fasse appel au plus grand nombre de personnes afin que vous ayez le plus grand nombre de locataires et d'acheteurs potentiels.