Les taux de capitalisation sont un outil populaire utilisé par les investisseurs immobiliers dans l'évaluation des propriétés. Ils sont également utilisés pour aider à déterminer la bonne liste et les prix de vente pour les propriétés commerciales. Lorsque vous travaillez avec des clients investisseurs immobiliers, les agents et les courtiers doivent être en mesure de les aider à déterminer la justification du prix demandé pour les propriétés productrices de revenus.
L'immobilier commercial et locatif pour la génération de revenus repose sur les taux de capitalisation pour aider à l'évaluation des propriétés.
Connaître le prix demandé et le taux de capitalisation des propriétés comparables vous permettra d'aider votre client à déterminer le revenu net qui sera nécessaire pour justifier le prix payé. Tous les investisseurs ne sont pas à la hauteur des taux de capitalisation, et vous pouvez démontrer votre valeur et votre expertise si vous pouvez les aider à utiliser les taux de capitalisation pour l'évaluation ou la tarification de l'immobilier.
Difficulté: Facile
Temps requis: 5 minutes
Voici comment:
- Obtenez le taux de capitalisation pour les propriétés comparables récemment vendus dans la région.
- Multiplier le taux de capitalisation par la valeur de la propriété pour déterminer le revenu d'exploitation net qui serait nécessaire pour justifier le prix.
Exemple: Un taux de capitalisation pour des complexes d'appartements comparables est de 12%, ou 0,12, et le prix demandé pour le complexe en cours d'achat est de 300 000 $.
300 000 $ X .12 = 36 000 $ de revenu net qui serait nécessaire pour justifier ce prix demandé.
De quoi as-tu besoin:
- Calculatrice
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Ce sont les bases.
Pour aider à comprendre pourquoi les taux de capitalisation sont utilisés par les investisseurs immobiliers commerciaux, regardons l'image globale de l'investissement pour les propriétés multifamiliales .
Économie d'échelle: Les propriétés multifamiliales, en particulier les appartements, offrent des avantages en termes de réduction des coûts grâce à l'économie d'échelle. Avec plusieurs unités dans un endroit et souvent sous un même toit, il y a des économies de coûts dans tous les domaines, des services municipaux aux réparations.
C'est aussi beaucoup moins cher par unité pour construire des appartements.
Effet moindre des pertes d'inoccupation: Si vous possédez une maison locative unifamiliale et qu'elle est inoccupée depuis deux mois, vous perdez 100% de vos revenus locatifs. Si c'est un duplex, c'est 50%, et un quatre-plex est 25%. Mais, si vous possédez un complexe d'appartements de 100 unités, cette unité étant vacante pendant deux mois vous perd seulement 1% par mois en revenus locatifs!
Les prêteurs utilisent les taux plafonds: Lorsque vous obtenez une hypothèque sur votre maison personnelle, tout dépend de vos antécédents de crédit et de votre revenu. Quand il s'agit de prêts commerciaux, c'est beaucoup plus sur le revenu net et sur les paiements hypothécaires. Il ya généralement plusieurs propriétaires d'investisseurs, et leurs scores de crédit ne sont même pas pris en compte dans la plupart des cas. La performance financière de la propriété est le principal critère du prêteur. Si la propriété est en bon état et que les chiffres fonctionnent, alors le prêt arrive dans la plupart des cas.
Alors, comment peut-on voir les taux de capitalisation?
La chose est que le taux de capitalisation d'une propriété a beaucoup de facteurs impliqués. En particulier, les coûts de gestion et d'exploitation, ainsi que les loyers en vigueur, détermineront le revenu net. Ainsi, si les loyers sont inférieurs à la valeur de marché ou si les dépenses sont plus élevées qu'elles ne le devraient, le taux de capitalisation peut ne pas refléter fidèlement la valeur de la propriété.
C'est ainsi que les bonnes affaires sont découvertes par les acheteurs. Disons qu'un propriétaire de projet d'appartement est venu à détester localiser et interviewer de nouveaux locataires. Ce propriétaire a été heureux d'abaisser les loyers pour garder de bons locataires payants dans les unités. Ainsi, les loyers pourraient être bien inférieurs à ce que les autres locataires seraient prêts à payer maintenant. L'achat de la propriété et l'expiration des baux, l'augmentation des loyers et le remplacement des locataires changeraient beaucoup le revenu net et le taux de capitalisation.
D'un autre côté, si les propriétaires actuels ne surveillent pas leurs coûts, les dépenses peuvent être plus élevées qu'elles ne le devraient. Disons qu'ils paient plus que nécessaire pour les frais de gestion, d'employés et de réparation. Le simple fait d'aligner ces dépenses pourrait faire une énorme différence.
La leçon à tirer ici est que le taux de capitalisation est une mesure de la performance et non une garantie de valeur.
Vérifiez les loyers et les dépenses pour une opportunité.