Conseils pour une vente rapide et rentable
Formalités administratives
Rapport sur les revenus et les dépenses: Vous voulez vous assurer que toutes vos informations financières sont en ordre avant de mettre en vente votre bien locatif.
La préparation d'un rapport sur les revenus et les dépenses vous donnera, ainsi qu'à tout acheteur potentiel, une meilleure idée de la valeur de votre propriété.
Revenu: Inclus dans ce rapport de revenu et de dépenses, vous voudrez enregistrer tous les revenus reçus par la propriété sur une base mensuelle et annuelle. Cela pourrait inclure les paiements de location mensuels du locataire, ainsi que tout loyer additionnel des places de stationnement, utilisation de laveuse et sécheuse ou paiements si vous êtes assez chanceux pour avoir un panneau d'affichage ou une tour de téléphone portable sur votre propriété.
Dépenses: Le rapport sur les revenus et dépenses doit également inclure l'argent que vous dépensez pour l'année. Cela pourrait inclure:
- Impôts fonciers
- Paiements d'assurance
- Frais d'eau et d'égout: Si vous êtes responsable des services publics.
- Frais d'électricité: Si vous êtes responsable des services publics.
- Frais de gaz: Si vous êtes responsable des services publics.
- Frais de pétrole: Si vous êtes responsable des services publics.
- Entretien : La plupart des investisseurs et / ou agents immobiliers estimeront un pourcentage pour la maintenance. Traditionnellement, ce montant représente 5% du revenu brut d'exploitation . Les coûts d'entretien varient en fonction de la taille de la propriété, l'âge de la propriété et la quantité d'espace extérieur. Cela peut inclure des choses comme les coûts d'aménagement paysager, les coûts de réparation ou de remplacement des luminaires obsolètes ou défaillants, les serrures de porte, les fenêtres, les carreaux fissurés, les fuites de plomberie, les fuites de toit ou les rampes bancales.
- Coûts d'inoccupation: La plupart des investisseurs comptabiliseront également un facteur d'inoccupation. Selon le type de propriété, vous pouvez vous attendre à ce que ce nombre soit entre cinq et dix pour cent du revenu brut d'exploitation. Les coûts d'inoccupation peuvent inclure les coûts de commercialisation de la propriété , tels que la mise en place d'annonces pour votre location, et les coûts de possession de la propriété , tels que les taxes et les assurances.
Recueillir des documents liés au revenu, aux dépenses et à la gestion des biens
Éléments du rapport sur les revenus et les dépenses: Avant de mettre en vente votre bien locatif, vous voudrez trouver les copies papier des éléments que vous avez inclus dans le rapport sur les revenus et les dépenses. Vous voudrez rassembler ces déclarations de l'année précédente. Cela peut inclure toutes les factures de services publics, les déclarations d'assurance, les impôts fonciers, les paiements hypothécaires, les paiements de loyer, les coûts d'entretien et ainsi de suite.
Vous devriez scanner tous ces reçus dans l'ordinateur afin d'en avoir une copie numérique. Cela facilitera l'envoi d'un article à un acheteur potentiel, à un avocat ou à un agent immobilier, si vous le demandez, puisque vous l'aurez déjà disponible par voie électronique.
Copies de tous les baux applicables: Vous voudrez rassembler les copies de tous les contrats de location pour les locataires actuels. Cela servira à vérifier le paiement du loyer actuel , ainsi que la durée du bail.
Liste des améliorations récentes apportées à la propriété: Vous devriez dresser une liste des améliorations que vous avez apportées à la propriété au cours des dernières années. Par exemple, avez-vous mis un nouveau toit, remplacé le four ou rénové la cuisine? Vous voudrez également inclure la date approximative du travail et peut-être la valeur approximative de l'amélioration.
Dans votre liste d'améliorations, vous voudrez ajouter des adjectifs descriptifs. Par exemple, au lieu de dire, rénové cuisine, il peut être plus attrayant de dire, rénové cuisine, y compris les armoires de style shaker gris, granit blanc polaire et backsplash métro biseauté.
En outre, vous devriez également trouver une preuve du travail qui a été fait. Cela pourrait être des copies de factures, des contrats pour le travail ou d'autres reçus.
Souvent, l'agent immobilier utilisera cette liste d'améliorations lors de la mise en place des détails de l'inscription de votre propriété. Par conséquent, cette liste devrait être aussi complète que possible.
Copies de tous les permis: La première chose que vous voulez faire est de s'assurer qu'il n'y a pas de permis ouverts sur votre propriété. Selon votre ville, vous pouvez faire cette demande en personne, par téléphone ou en ligne. C'est ce qu'on appelle une demande d'enregistrement public ouvert.
S'il y a des permis ouverts sur la propriété, vous devrez probablement les fermer avant de les vendre. Vous devrez déterminer le travail à effectuer, embaucher un entrepreneur agréé pour terminer le travail, puis demander à un inspecteur de la ville de vérifier que le travail a été fait pour coder afin de pouvoir fermer le permis.
Vous devriez recueillir ou obtenir des copies de tous les permis pour tout travail effectué sur la propriété. Votre ville devrait être en mesure de vous fournir des copies de tous les permis enregistrés pour la propriété.
Déterminer le potentiel de profit
Vous devriez évaluer vos finances pour obtenir une approximation de combien d'argent vous pourriez potentiellement faire si vous vendez votre propriété.
1. Combien devez-vous sur votre hypothèque? Avez-vous des pénalités pour remboursement anticipé?
2. Connaissez les frais de clôture dont vous serez responsable pendant la vente de votre propriété. Cela pourrait inclure un impôt sur les biens immobiliers à vendre, une commission d'agent immobilier à la vente, des frais d'enregistrement et des honoraires d'avocat.
3. Sachez quelle est votre base d'imposition pour la propriété afin que vous sachiez combien d'impôts vous devrez. Parlez avec votre comptable pour déterminer quelle est votre base fiscale.
En règle générale, toutes les dépenses engagées dans la propriété qui n'ont pas été radiées au cours d'une année, telles que le prix d'achat, les frais de clôture et les améliorations, sont déduites des amortissements effectués au fil des ans.
4. Sachez quelle est la valeur marchande brute de votre propriété. Vous devriez trouver deux ou trois propriétés comparables qui se sont vendues dans votre région au cours de la dernière année. Vous pouvez utiliser ces chiffres pour avoir une idée approximative de la fourchette de prix dans laquelle votre propriété devrait être vendue.
5. Prenez la valeur marchande brute de votre propriété, moins le montant que vous avez laissé sur votre hypothèque, moins les frais de clôture de la vente de votre propriété pour déterminer combien d'argent vous repartiez à la vente.
6. Vous devez ensuite déterminer combien d'argent vous devrez dans l'impôt sur les gains en capital. Pour ce faire, vous prenez le prix de vente de votre propriété moins la base d'imposition que vous avez calculée. Ce montant déterminera ce que vous devez pour l'impôt sur les gains en capital. Assurez-vous de parler avec votre comptable, car il peut y avoir des scénarios où vous repartez avec très peu d'argent à la vente, mais vous devez beaucoup plus d'impôts sur les gains en capital en raison des amortissements radiés pris tout au long de la propriété.
Entretien
Entretien différé: Avant la vente, vous souhaiterez que votre propriété soit aussi belle que possible. C'est le moment de résoudre tous les problèmes de maintenance que vous avez reportés. Cela peut comprendre la peinture des aires communes, l'amélioration de l'aménagement paysager ou de l'attrait des trottoirs, la réparation des toilettes courantes ou des gouttes mineures dans les robinets.
Améliorations des immobilisations : Vous devez également déterminer si la réalisation de toute amélioration des immobilisations avant la vente en vaut la peine. L'amélioration produira-t-elle un rendement plus élevé que ce qu'il en coûte? Par exemple, êtes-vous en mesure de mettre un nouveau toit sur la propriété pour moins que le taux du marché?
Est-il logique d'investir plus d'argent dans la propriété? Si vous ne faites pas de telles améliorations, cela réduira-t-il la possibilité de vente? Un mauvais toit, une terrasse pourrie ou des trous dans les murs empêcheront-ils quelqu'un d'acheter la propriété?
Conseils généraux
Aviser les locataires: Lorsque votre propriété locative est effectivement sur le marché, les acheteurs éventuels devront être en mesure d'entrer au moins un logement locatif lorsqu'ils visitent la propriété. Vous devrez donc déterminer comment et quand vous aviserez les locataires que vous mettez la propriété en vente. Selon la taille de votre propriété, vous n'avez pas à aviser tous les locataires de votre intention de vendre la propriété. Vous n'aurez qu'à informer les locataires dont vous souhaitez montrer les appartements aux acheteurs potentiels.
Parfois, les locataires ont peur quand ils entendent que la propriété va à la vente. Ils s'inquiètent qu'ils seront déplacés quand ils seront vendus. Ils s'inquiètent également comment un nouveau propriétaire va gérer la propriété. Certains locataires utiliseront également ceci comme une occasion de s'exprimer contre le propriétaire pour des questions raisonnables et déraisonnables, alors faites attention à laisser les locataires interagir avec les acheteurs potentiels.
Remplissez tous les postes vacants: Avant la vente, vous aurez idéalement 100% d'occupation à votre propriété. Si vous avez un poste vacant, ne coupez pas les coins pour essayer de combler le poste rapidement. Assurez-vous de toujours suivre votre processus de sélection complet .
Si votre propriété ne se vend pas rapidement, vous serez coincé avec n'importe quel locataire que vous placez dans la propriété. Vous ne voulez pas non plus placer des locataires problématiques dans la propriété qui pourraient endommager la propriété à un moment où elle doit être à son meilleur. Il est préférable d'avoir une unité vacante qu'une unité occupée par un mauvais locataire.
Realtors d'entrevue : Vous devrez trouver un agent immobilier pour énumérer votre propriété de location avec. Si vous avez déjà un agent immobilier avec qui vous avez travaillé par le passé et que vous vous sentez à l'aise, alors vous êtes prêt.
Sinon, vous devrez interviewer plusieurs agents immobiliers. Il est important de rechercher des agents immobiliers qui se spécialisent dans le type de propriété et la zone dans laquelle vous vendez. Les maisons unifamiliales ou les condos peuvent ne pas avoir besoin de quelqu'un de si spécialisé, mais pour un multifamilial, une propriété commerciale, une propriété à usage mixte ou d'autres investissements uniques, vous voulez chercher quelqu'un qui a du succès en vendant le type de propriété que vous essayez de vendre. Pensez-y de la même manière que les avocats se spécialisent dans certains domaines tels que le divorce, l'appel fiscal ou le droit des sociétés.
Quand le mettre sur le marché? Les immeubles de placement ne suivent pas les mêmes règles que la vente de résidences principales aux propriétaires. Le marché du logement normal est le plus fort au printemps, alors que les familles tentent d'entrer dans leur nouvelle maison avant la nouvelle année scolaire.
En général, vous pouvez mettre en vente un immeuble de placement à n'importe quel moment de l'année. Vous pouvez voir une activité plus faible autour des vacances ou en été.