Comprendre les nombres
Si l'utilisation d'un bien doit être de générer un revenu à partir de loyers ou de baux, la méthode d'évaluation ou d'évaluation du revenu est la plus couramment utilisée. Le revenu net généré par la propriété est utilisé en conjonction avec certains facteurs pour calculer sa valeur sur le marché actuel s'il est vendu.
Ce ne sont pas seulement les investisseurs dans la propriété qui sont intéressés par le revenu net généré par les opérations.
Ils chercheront presque toujours un financement et les prêteurs examineront soigneusement les détails des revenus et des dépenses pour être aussi certains que possible que leur investissement est protégé. Les prêteurs veulent voir les loyers d'occupation normaux qui dépassent les dépenses assez pour faire des paiements hypothécaires avec un profit laissé pour les propriétaires.
Utilisation du taux de capitalisation ( taux de capitalisation) pour estimer la valeur
Lorsque vous utilisez le taux de capitalisation pour évaluer un immeuble à revenu, le revenu net d'exploitation du bien est utilisé et il existe une relation inverse entre le prix demandé et le taux de capitalisation. En d'autres termes, plus le taux de capitalisation est élevé, plus le prix demandé est bas.
Utilisation du multiplicateur de loyer brut pour l'estimation de la valeur
Loyer brut multiplicateur ou GRM utilise les loyers bruts d'une propriété plutôt que le revenu net d'exploitation utilisé avec le taux de capitalisation. Il y a deux façons de faire ce calcul, puisqu'il y a le revenu potentiel brut (GPI) et le revenu brut d'exploitation (GOI).
Comme on peut le voir d'après les calculs de chacun, l'estimation de la valeur est bien meilleure en utilisant le revenu brut d'exploitation , étant donné que les pertes pour l'occupation et le non-paiement sont prises en compte.
Alors la condition et les dépenses futures doivent être considérées
Plus subjectif, mais très important, prend en compte l'état de la propriété.
Comme aucune des méthodes d'évaluation du revenu ne tient compte de l'état des biens et des frais de réparation importants futurs probables, ceux-ci doivent être pris en compte pour en arriver à une estimation finale de la valeur.
Lors de l'achat d'une propriété existante, il aurait pu fonctionner de manière très efficace, ou il pourrait y avoir des problèmes opérationnels qui font baisser le revenu net. Lorsque les investisseurs évaluent un projet d'appartement par exemple, les loyers peuvent ne pas être les loyers, et les dépenses peuvent être plus élevées ou plus faibles qu'elles ne devraient l'être.
Disons qu'un locateur a donné des concessions de loyer à certains locataires en échange de services, ou simplement parce qu'ils ont eu des problèmes et que le propriétaire ne veut pas les expulser. Ou, les dépenses de réparation et d'entretien ont été inférieures à la norme pour des propriétés similaires. Le propriétaire peut avoir été fatigant des tâches de gestion ou tout simplement pas préoccupé par les problèmes qui découlent d'un mauvais entretien.
Les investisseurs qui examinent chaque facette de l'opération pourraient voir une opportunité parce que les chiffres de loyer ne sont pas réels. Ils voient que l'obtention de locataires dans ces unités à plein prix actuels ferait une différence significative dans la rentabilité nette, donc ils veulent l'acheter. Ils peuvent voir que les dépenses de la propriété ne sont pas comme ils devraient être et la propriété tombe en état de délabrement, de sorte qu'ils peuvent passer l'achat.
Les investisseurs avisés et les prêteurs vont soigneusement séparer les données financières du projet pour s'assurer que les chiffres réels sont ce qu'ils travaillent. Il est surprenant de voir combien de petites propriétés commerciales sont mal gérées. Les loyers sont trop bas, les dépenses trop élevées ou une combinaison des deux. Les investisseurs qui s'arrêtent aux calculs d'évaluation de base sans creuser dans les loyers et les dépenses passent souvent sur les meilleures offres ou surpayer pour les propriétés.
Connaître la méthode du revenu, comme il a beaucoup utilisé
Si vous envisagez de travailler avec des clients investisseurs, passez beaucoup de temps si nécessaire afin d'apprendre la méthode d'évaluation du revenu. Vous ne voulez pas que vos clients acheteurs ou vendeurs investisseurs utilisent une terminologie que vous ne reconnaissez pas ou ne demandent pas de calculs que vous ne pouvez pas effectuer.
Travailler avec des investisseurs peut être très enrichissant, car ce marché immobilier de niche est très actif.
Vous pourrez également créer de bonnes affaires répétées ainsi que des références de clients investisseurs satisfaits.
** Mise à jour: Je suis en train de mettre à jour cet article après le krach immobilier et pendant ce qui semble être le début d'une reprise. Les évaluateurs sont devenus extrêmement conservateurs après les problèmes du marché et ont été accusés d'avoir ralenti la reprise en sous-évaluant les propriétés et en utilisant des saisies pour des comparables. Cependant, ils semblent être de retour sur une même quille maintenant.